奥特莱斯业态考察报告.doc

奥特莱斯业态考察报告 奥特莱斯（中国）有限公司 业务拓展部 2009-4 本报告引述或调查的各项数据可能随着时间的推移发生变化。 报告提出的各种观点、建议是基于当时的调查情况而做出。 2 前言 基于公司定位发展成为“以奥特莱斯为龙头的复合型商业地产领域的高端运营商”，成为国内奥特莱斯业态的行业标准制定者。 为契合上述定位和为实现目标提供前期的基础研究；在了解国内奥特莱斯发展情况的基础上从中得到启示，规避不利因素；更准确地为项目业态定位、制定运营模式及为招商提供参考，开展了此次“国内奥特莱斯发展状况研究” 一、调查目的、目标 本次调查的目的是较为全面了解目前国内奥特莱斯业态的经营情况，为公司项目的业态定位、制定运营模式及招商提供参考，并设计运营解决方案，为规划设计提供参考。 调查内容包括 1、奥特莱斯业态的运营模式 A、租金（或扣点或其他）收取方法及行业水平； B、物业管理费、维修基金的收取方法及行业水平； C、投资商与运营商的关系及合作模式； D、经营税金的构成； E、品牌构成及品牌特点； F、招商渠道； G、推广渠道。 2、奥特莱斯业态的物业特点 A、业态的平面功能分布特点； B、业态的配套构成及特点； C、建筑、设备及公共设施分析； D、项目的动线分析。 3 3、奥特莱斯的管理系统及其他 A、经营管理系统；(软硬件方面) B、物流系统； M、停车及收费。 二、调查对象 1、上海奥特莱斯购物中心； 2、北京奥特莱斯购物中心 3、苏州奥特莱斯购物中心 4、行业从业人员 5、经营管理人员 6、经营商家 三、调查手段 此次调查采用市场走访、访谈的方式进行。具体方式有： 1. 假扮品牌商家寻求经营物业了解业态的经营模式； 2. 通过实地观察、记录、统计业态的品牌、管理系统及物业特点； 3. 通过业内人士及经营商家访谈补充、完善各类数据。 4 目录 第一部分：项目分析 一、上海奥特莱斯购物中心 1、项目发展背景分析 2、项目经营情况分析 3、项目物业特点分析 4、服务及配套分析 二、苏州奥特莱斯购物中心 1、项目发展背景分析 2、项目经营情况分析 3、项目物业特点分析 4、服务及配套分析 三、北京奥特莱斯购物中心 1、项目发展背景分析 2、项目经营情况分析 3、项目物业特点分析 4、服务及配套分析 四、项目分析小结 第二部分：启示及借鉴 一、模式方面 二、业态构成方面 三、物业类型方面 四、服务及配套方面 附件：项目品牌列表 1、 上海奥特莱斯品牌列表 2、 北京奥特莱斯品牌列表 3、 苏州奥特莱斯品牌列表 5 第一部分 项目分析 6 一、上海奥特莱斯购物中心 1、项目发展背景分析 区位 上海奥特莱斯位于上海市青浦区。项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。 有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约60分钟可到达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发达中心区。 通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭州等经济发达地区。 分析认为： 上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强的区域消费潜力的支持。 7 规模 项目 参数 备注 总建筑面积 14万平方米 总建筑面积包括配套用房 店铺数量 294 间 经营店铺数量 266 间 从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。14万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。 分析认为： 如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。 投资管理组合 项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。 调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责日常运营。 尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通型企业。 其中 ?? 上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业500强第17位；拥有5 家上市公司；遍布全国 25省市共计7118 家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心；涉及金属、燃料、机 8 电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业务。 ?? 九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700亿元；旗下的香港核心物业—海港城及时代广场的综合营业额港币54.34亿元；在珠三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展