沧州市房地产市场调研报告(定).doc

沧州市房地产市场调研报告 目 录 第一部分 宏观市场分析 一、沧州概况 （一）行政区划 （二）人口组成 （三）交通优势 （四）经济发展 （五）城市规划 （六）旧城改造 二、宏观市场分析结论 第二部分 沧州房地产市场现状分析 一、沧州市场在售楼盘分析 （一）沧州始建于公元年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。面积13万平方千米物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7% (环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。 （二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。 （三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。 （四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。 （五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。 （六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。 （七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。 （八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。 第二部分 沧州房地产市场现状分析 一、沧州市场在售楼盘分析 （一） 阿尔卡迪亚 开元大道和黄河大街交口 总占地600亩，总建69万平方米。三期占地170亩 共11栋高层：5栋30层，2栋21层、4栋16层 90—170㎡ 没有定价，现在市场预热中 三期还没有开盘销售 荣盛房地产开发有限公司 大型住宅社区，二期已售完，价格在3300—3800元/㎡之间，销售状况非常好 天成首府 迎宾大道和御河路交口 总建12万平方米 2栋32层 现剩104㎡ 均价3900元/㎡，最高价4600元/㎡ 项目05年开始正式销售，目前还剩3套 天成房地产开发公司 项目整体共600-700户，05年开盘均价2800元/㎡，地价185万/亩 佳苑·领域 黄河路与浮阳大道交口 总建4．75万平方米 3栋18层，1栋16层，1栋12层（塔式、板式高层） 80—120㎡ 没有定价，现在市场预热中 市场预热中 沧州市佳苑房地产开发公司 地上、地下停车位131席 金鼎·领域 开元大道和御河路交口 总占地148亩；总建4．5万 二期三栋，两栋12层，共六个单元。一栋24层共2个单元。 89㎡、138㎡ 均价3550元/㎡ 去年6月份开始销售，07年底已经售完。大概08年5月份开始销售二期。 河北唐山冀东金鼎房地产开发公司 共250套房源, 物业费0.9元/㎡/月，价格较高 福地阳光都市 清池大道与黄河路交口 —— 1栋28层，4个单元；地下2层；1、2层商业 80㎡为主， 60—130㎡ 没有价格，预计4000元左右 没有开始正式销售 福阳房地产开发公司 项目处于前期预热阶段，推广方式为单页。开发商自己销售。地下2层，有车库，停车场，带小房。 上海广场 建新大厦西北侧 总建2万平米 两栋22层高层商住楼 —— 均价3680元/㎡左右 目前住宅已经销售完毕，正在销售商业。 建新房地产开发公司 综合项目，以商业门市群为主 板块点评 西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。 该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。 在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域