房地产估价师——基本制度与政策 重点读书笔记.docVIP

房地产估价师——基本制度与政策 重点读书笔记 第一章 1、房地产业细分： 房地产业 房地产开发经营业 房地产服务业 房地产中介服务业 估价业 物业管理业 2、传统制度特点：国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用的事物福利性住房。（城镇） 3、现行制度框架：（城镇） 注意：面向群体 1：商品房——————————高收入 市场价 2廉租房————最低收入 政府定价 经济适用房——中低收入 政府指导价 棚改安置住房—低收入，中等偏下 公共租赁住房—中等偏下 限价商品住房—本地户籍中等及以下收入 住房补贴：房价收入比在4倍以上。 4、经济适用房：政府组织，社会投资、保本微利原则出售、实行政府指导价 7成本：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区起初设施建设费、（成本计算基础） 企业管理费、贷款利息、税金（无营销费用） 1利润：开发利润前四项成本3%以下 计入房价的企业管理费控制在2%以下。 要求：单套建筑面积60㎡左右，有限产权，五年后补交土地收益可转让，政府优先回购 ？低成本？土地无偿划拨、前期减免政策收费、政府承担小区外基础设施、贷款利息低、税费减免 5、廉租房：财政投资 要求：单套建筑面积50㎡左右，人均面积lt;当地人均住房面积的60%的人群 方式：发放租赁补贴为主；实物配租和租金核减为辅。 租金：政府定价 租金组成：维修费和管理费 房源：政府新建、政府收购、政府改建、社会捐赠 资金来源：财政预算；住房公积金增值收益（除准备金和管理费）；土地出让金不低于10%的净收益； 廉租房租金收入；专项补助（中西部困难区） 6、土地所有制：全民所有制——城镇 集体所有制——农村 7、国有土地：所有权国务院行驶 范围：城市市区，城乡郊区之间依法没、征、购的，国家依法征收的，依法不属于集体的，村转城镇的原地， 村迁移的原地 获得使用途径：划拨、出让、转让、土地或房地产租赁 8、集体土地：农民集体所有，由村集体经济组织、村民委员会经营管理 范围：村农民集体，组织农民集体，乡（镇）农民集体，农村和城市郊区土地，宅基地，自留地，自留山 9、基本制度：土地登记制度：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《他项权证（抵押、承租权）》 有偿有限期使用 用途管理制度：土地用途：农用地、建设用地、未利用土地 耕地保护制度（耕种3年以上的滩涂） 10、 原核心 现核心 无偿无期限 有偿有期限 无流转 可流转 现行使用制度框架 可延期 11、法律（全国人大）：《城市房地产管理法》《土地管理法》《城乡规划法》《物权法》 行政法规（国务院令）：《条例》 部门规章（部长令）：《规定》《办法》 规范性文件和技术规范：具体指导某项《通知、规范、指导意见》 集体土地 征收 （一级市场） 主流方式 租赁 出让 转让（二级市场）用地者土地使用权的流转 1、 集体土地不能流转，用需变成国有土地——集体土地征收（集体 国有） 特点：强制性，经济补偿并妥善安置，所有权转移 原则：合理用地，保耕（能不征就不征）；保障建设用地（必须征的必征）；妥善安置；有偿使用；依法征地 2、批准权限：国务院和省级政府两级审批 农用地转建设用地审批 基本农田gt;35公顷/525亩、其他土地gt;70公顷/1050亩——国务院审批 1公顷=15亩 征地不得化整为零，按总体设计一次审批。分期项目分期征地。 临时用地需报批，不得超2年，不得改用途、经营、不可建永久建筑；联营企业不可改变土地权属性质 3、 征地公告：被征地市县 10未公告可拒办手续 4、 土地补偿费（给集体）：耕地：前三年年均产值6-10倍 非耕地：地方规定 征地补偿费用安置补偿费（谁解决给谁）：总费用=人数×人均标准 人数=征地总数/人均占地数 人均标准：前三年人均地均产值4-6倍lt;15倍（每公顷） 特殊规定：地少人多安置费可增，但lt;30倍，仍不足，可用国有土地有偿收入补贴 ： 菜地：连续3年以上常年菜地和鱼塘 5、 征地程序：申请——受理审查：30日 到 期——住宅：自动续期； 非住宅：提前1年申请续期 土地收回 公共需要——补偿并退回相应出让金 未履合同——60日 2年未动工：无偿收回 投资未达标准：支付违约金 9、划拨 上缴土地收益即仍按划拨管理 形式：缴纳安置补偿费（城镇）；无偿取得（荒山、沙漠、滩涂） 县级以上人民政府批准，无偿无限期使用，未经许可不得转让、出租、抵押等经营活动。 范围：国家机关用地；