第七章 土地分等定级.pptVIP

本章内容 一、土地分等定级的概念和作用 三、土地分等定级的理论基础 四、土地分等定级的基本原则 （四）确定单元边界应注意的问题1、自然线状地物和面积较大的自然地物2、城镇中的铁路干线3、土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线4、其他线状地物四、定级因素选择（一）因素选择原则（二）因素选择方法五、定级因素权重的确定（一）城镇土地定级因素权重确定原则（二）特尔菲法1、初选定级因素，设计调查表格　2、选择专家3、发表咨询4、数据处理5、确定因素权重（三）因素成对比较法（四）层次分析法 六、定级因素分值计算 （一）分值计算的原则和基本方法 1、分值计算的原则 （1）作用分值与土地的优劣呈正相关 （2）分值体系采用0－100分的封闭区间 （3）作用促进会只与因素指标的显著作用区间相对应 2、分值计算的方法 （1）因素对土地质量影响方式及类型 （2）不同类型分值计算的一般方法 第一，面状土地因素分值计算方法 一般常用模型fi=100(xi-xmin)/(xmax-xmin) 第二，点，线状土地因素作用分值计算方法 典型的线性模型表达公式　fi=F(1-r) 典型的非线性模型表达公式：fi=F(1-r) 七、土地级别划分 因素因子征询 特尔菲法确定因素、因子权重 土地定级因素因子体系 定级因素分值计算及分值图编绘 商服中心划分 根据经济社会相关 资料的收集和实地 调查，德惠市区内 振兴街与德惠路交 汇处商服业网点集 聚、经济活动密 集，日客流量多， 交易量大，具有较 强的辐射、带动 作用。本轮德惠市 城镇土地定级更新 将该区域确定为商 服中心 商服中心规模指数为 1，功能分值为100分 道路类型的划分 d=s/2L 基础设施完善度作用分值计算 基础设施完善度因子选择了供 热和排水两种设施类型。根据 相关资料和实地调查表明，德 惠市规划建成区内不同区域的 供热和排水设施建设水平差异 性大；但各均质区域内，设施建 设水平和服务水平基本相同。 划分土地定级单元 初步划分土地级别 将计算的各单元总分值采用总分频率曲 线法和总分数轴法，选择频率曲线分布 突变处为级间界限, 进行土地级别的初 步划分。 商服繁华影响度单元分值频率直方图 道路通达度单元分值频率直方图 单元中心点上 的作用分值 公交便捷度单元分值频率直方图 《城镇土地分 等定级规程》 Landvalue系统 对外交通便利度单元分值频率直方图 公用设施（医院）单元分值频率直方图 公用设施（中学）单元分值频率直方图 公用设施（小学）单元分值频率直方图 《城镇土地分 等定级规程》 Landvalue系统 单元因素分值计算 定级单元内总分值计算 Landvalue系统 综合上述方法，初步确定本次土地分级 更新的标准为划分标准为15，38，55 分 。 计算机系统中计算的各单元分值按照 上述级别划分要求，再通过计算机处 理，直接编绘出各等级土地级别界限 图。 综合网格值单元质量分数轴图 综合网格值单元质量分频率直方图 第七章 土地分等定级 一、土地分等定级基本原理 二、城镇土地定级 三、农用土地定级 四、城乡土地分等 第一节 土地分等定级基本原理 （一）土地分等定级的概念 　　是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程 。 分等：作为一个点把城镇分成不同的等级。 定级：把城镇作为一个面状，把交通条件、设施等　分成不同的级别。 1、国家有《土地分等定级规程》 2、《土地登记规程》是遵循的基本规程 3、《土地估价规程》国家颁布的技术规程。 （二）土地分等定级的作用 为土地资产的量度提供核心科学依据；土地登记、土地统计的完善和健全；土地资源利用管理服务。 二、土地分等定级的类型 （一）按涉及对象的性质分类 分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级 （二）按涉及对象的整体性和局部性分类 分为土地分等和土地定级 （一）土地质量观 1、针对性观点 2、效益性观点 3、综合性观点 4、动态性观点 （二）地租理论 1、级差地租 2、绝对地租 3、垄断地租 （三）区位理论 （四）肥力理论 （一）综合分析原则 多因素影响，如交通条件、地理位置等，不能单拿交通条件来判断，交通条件好就是一级地，差是二级地，这样不行，要全面考虑各种影响因素。 （二）主导因素原则 与第一个密切相关很多因素中，影响的作用不同，有的影响大些，有的影响小些。 定级时经常用得到的区位、设施、环境、人口等因素，还有派生的如区位里边的商服、交通；设施里面的基础设施，社会公用设施等。交通下面又有很多条件每个因素对土地级别都有影响，公交线路特别多，交通条件优越，土地级别高，客车站、火车站附近是都比较繁华的地区。但强调主导，不可能把所有因素都考虑进去