县城地产操盘攻略.docVIP

项目在一个县城中心，紧邻国道； 土地面积42亩，可使用面积36亩； 容积率要求：不大于3； 其他要求：无具体要求； 土地价格：108万元。 开发商有钱没经验。 ------------------------------------ 07年1月拿到地后，开发商蒙了：盖什么房子呢？哈哈，这时我闪亮登场了。 首先告诉BOSS，先别急，45天完成规划修改，保证07年3月开工就是了。开发商有运作能力，搞规划变更小意思。 好了，现在开始做两个工作： 1、算算经济指标； 2、开始全程策划第一步：找到我们的客户。 利用一周的时间，请当地几个做预算的喝了几杯，得知当地建安成本： 多层砖混：650元；小高层：1050元；高层（18）：1350元。 其他费用也简单，到建设局等地转了一圈全知道了。好了，先到这里，够了。 开发商手边倒是有一份调研报告，花了几万买的（妈的给我多好？ ），里边全是不着边际的东西：利润最大化、高档、顶级........呵呵。不管他，先安排我们的工作，找到我们的客户！ 这个分三步走： 1、到土地局、建设局、民政局等查以下数据：06年总土地投放量、07年土地投放计划、城区发展规划、0年总计建设量、全县人口总量、产业分布等； 2、设计客户调查表，进行相关统计； 3、走街串巷。 具体是这样安排的：BOSS做第一个工作，结果这家伙派个司机去了，屁也没问出来，只好我陪着BOSS去拜访。第二