乌鲁木齐万科首个项目市场研究(忠地行).doc

城北片区成为开发热点；人气在逐步积累，吸纳能力明显增强，政府市政配套逐步完善红光山以优质环境资源成城北热门板块。 城市发展“南控北扩” 城北房产处于快速发展 红光山中高端项目云集 会展经济带动周边地产 机械厂板块 4000－5000元 二毛板块 5500-6500元/㎡ 美居板块 5800-6500元/㎡ 红光山板块 7000-11000元/㎡ 南湖板块 6000-8000元/㎡ 本项目所处板块 喀什路板块 4500-5400元/㎡ 本案 竞争态势示意 各竞品项目分布情况示意 世界名筑 面积:92-138㎡ 价格:6800元/㎡ 百商国际 面积:30-170㎡ 均价：6500/㎡ 和兴嘉苑 面积:49-125㎡ 均价:5100元/㎡ 华凌国际 面积:55-170㎡ 均价:7300元/㎡ 新天润国际 面积:91-136㎡ 均价:5800元/㎡ 锦绣年华 面积:55-141㎡ 均价：5100/㎡ 美术馆 面积:67-218㎡ 均价：6500/㎡ 马德里春天 面积:75-182㎡ 均价：5500/㎡ 中央郡 面积:82-154㎡ 均价：7600/㎡ 嘉幸尚品 面积:91-166㎡ 均价:预计6300/㎡ 百合公寓 面积:50-267㎡ 价格:11000元/㎡ 紫林枫舍 面积:50-267㎡ 价格：— 御园公馆 面积:82-192㎡ 价格:7400元/㎡ 重要竞品 次要竞品 竞品样本选取原则 选取原则: 原则一：板块因素 原则二：价格因素 原则三：产品因素 重点竞品项目（新天润国际、中央郡、御园公馆、百合公寓、世界名筑、华凌国际） 次要竞品项目（锦绣年华、美术馆、马德里春天、嘉幸尚品、和兴嘉苑、百商国际、紫林枫舍） 重要竞品项目分析 重点竞品项目基本数据对比分析 项目名称 占地面积（㎡） 建筑面积 （㎡） 容积率 绿化率 总户数(套) 物业形态 新天润国际 160000 220000 1.17 35% 2100 洋房、小高层 中央郡 135837 380343 2.8 35% 3000 高层、洋房 御园公馆 98745 258640 2.5 35% 1773 高层、洋房 LOFT 百合公寓 400000 350000 0.89 45% 382(一期) 平层官邸 世界名筑 74000 300000 3.4 66% 2000 高层 华凌国际 200000 550000 2.75 43% 1450（一期） 高层 竞品项目占地最小9.8万㎡，最大40万㎡，规模差异较大； 竞品项目绿化率最小为35%，最大为66%，社区居住舒适性逐步加强。 重点竞品项目2011年 供应情况分析 批次 推盘时间 推盘量 产品类型 备注 新天润国际 二期1批次 预计2011年5月入市 约6万㎡ 小高层 10年消化量约12万㎡ 中央郡 二期1批次 预计2011年6月入市 约10万㎡ 高层、洋房 10年消化量约8万㎡ 御园公馆 二期 预计2011年3月入市 约13万㎡ 高层、别墅、洋房 10年消化量约12万㎡ 百合公寓 二期1、2批次 预计2011年5月入市 约11万㎡ 平层官邸 10年消化量约8万㎡ 世界名筑 二期1批次 预计2011年3月入市 约10万㎡ 高层 10年消化量约8万㎡ 华凌国际公寓 主要竞品项目2011年供应量约50万㎡，供应主力产品为高层 未来供应量较大，竞争较激烈 2011年供应量较大,主要竞争对手供应量约50万㎡ 开发商 新疆新天润房产开发有限公司 物管公司 新疆博瑞巴赛维斯物业管理公司 物业地址 乌鲁木齐市新市区常州街111号 所属区域及片区 新市区 总占地面积 16万㎡ 总建筑面积 22万㎡ 公摊 10%（多）小高（16%） 建筑密度 30% 住宅面积 22万㎡ 商业面积 —— 建筑类别 花园洋房、小高层 容积率 1.17（一期） 绿地率 35% 房屋总套数 2100户 规划车位 全为地下停车位 工程进度 封顶 新天润国际社区一期一批次 （伯朗郡,补偿房和经济适用房） 新天润国际社区一期二批次 （新天润国际社区） 新天润国际社区一期数据 新天润国际社区 新天润国际社区分四大期开发，目前开发的是一期的二批次 一期一批次：总建10万㎡，23栋多层，935户； 一期二批次：总建12万㎡，14栋花园洋房、8栋小高层，总户数1200户； 景观设计：新天润地产力邀国际顶尖建筑、园林设计大师共同打造具有地中海西班牙风情的建筑群落和具有地域风情的园林景观，880棵原生大树移栽于项目之中，雕塑、艺术小品传承古老丝路文化，灵动水景赋予整个国际社区郁郁生机，空中俯瞰酷似一朵盛开的天山雪莲。 立面设计：法式建筑风格，钟楼、顶部尖形建筑小品错落有致。 规划