房产税税务筹划.ppt

房产税税收筹划 BY——邓梦楠，邱紫烨 房产税的特点： 房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象是房屋。 房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税,对建在农村的房屋不管是否用于经营,都不征税。 房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产,按房产的计税余值,税率1.2%,对于出租的房产,按租金收入征税,税率12%。 房产税税收筹划 征税范围税收筹划 计税依据税收筹划 计征方式税收筹划 优惠政策税收筹划 从优惠政策进行筹划 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。因此纳税人出租房时，可以使用市场价格，向个人出租用于居住，享受税收优惠。 税法规定房产大修停用半年以上，经税务机关审核在大修期间可以免税。 BYE BYE * * 税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理安排税务行为,以获得最大的税后利益的一种经济行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。 税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。 按照税法规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业,生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓储库落户在县城内,无论是否使用,每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税,而将仓储库建在城郊附近的农村,虽地处偏僻,但交通便利,对公司的经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。 从征税范围进行筹划? 甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。? 方案一：建在市区。应纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。?方案二：建在农村。免缴房产税。?　　由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。 案例 从计税依据进行筹划? 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根据房产的用途可以分别进行筹划。 (1)合理分解房租收入???? 目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。 案例 甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。?　　方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应纳房产税＝3000×12%＝360（万元）。?　　方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税＝（3000－300－500）×12%＝264（万元）。?　　由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。 (2)通过关联企业转租???? 不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一起,如果企业所属地段较偏僻,可以考虑将闲置的房产出租给关联企业,再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人,只是房产转租人,根据税法规定,转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租,可以减少企业的整体税负。 A 公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对 外出租。因该房屋建于上世纪 70年代，设施陈旧，每年只能收取租金 60万元。2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每 年可收取租金200万元。 装修改造前的税费负担情况：应缴营业税：60×5％＝3?万元?，应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7％+3％）＝0.3?万元，?应