绿城西溪项目最终可行性报告.doc

西溪诚园地块房地产开发项目可行性研究报告 杭州万向职业技术学院 组长：xxx 组员：xxx 二零一二年六月 目 录 第一章 项目概论……………………………………………………………………………1 一、项目概况………………………………………………………………………………1 二、可行性研究初步结论................................................... 第二章 项目投资环境可行性分析.................................................................................. 一、经济发展背景 二、西溪地块域规划概况 第三章 市场可行性分析 一、杭州市区房地产市场发展概况 二、项目周边区域市场概况 三、竞争楼盘分析 第四章 项目自身可行性分析 一、项目概况………………………………………………………………………………. 二、项目周边配套 三、项目SWOT分析 第五章 项目构想与建设规划…………………………………………………………….. 一、项目构想 二、项目主要开发节点时间计划 三、工程实施进度 第六章　经济可行性分析 一、销售价格估算 二、投资估算 三、财务分析 四、敏感性分析 第一章 项目概论 一、项目概况 地理位置项目地块位于杭州市西湖区蒋村商住区以西，绿城育华学校以东，浙大紫金港校区 以南，西溪湿地以北，文一西路和紫金港路交叉处西北角，距杭州市中心直线距离约 7.4 公里，距国家级湿地公园西溪湿地 1.2 公里。 项目隶属于西湖区蒋村单元，由于与蒋村商住区无缝连接，可视同为传统意义上的 蒋村商住区。 图1项目地理位置图 经济技术指标 表1项目主要经济技术指标表 用地面积 310000 平方米 容积率 2.10 总建筑面积 650000 平方米 绿化率 40% 总户数 2300 户 车位配比 1：1 （二）可行性研究初步结论 （一）市场可行性结论 2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。2011年，70大中城市住房价格涨幅逐月回落。1-11月，新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨2.1%；二手住宅价格同比上涨2.8%，环比上涨0.8%。逐月看，8月份开始新建住宅和二手住宅价格停止上涨，10月份开始二手住宅价格出现环比下降，11月份新建住宅价格环比下降。 2012年房地产市场走势的影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等，各因素对房地产市场的影响如下： 第一，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力。 第二，2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，要推进房产税改革试点。实施首套住房贷款优惠政策。 第三，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。 第四，2010年3-11月商品房新开工面积的大幅增长，将导致市场供应量的增加会从2011年3季度一直持续到2012年上半年。 在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加，预计2012年房屋交易面积小幅增加。2012年房地产市场供给继续增加，但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大。 （二）项目本身可行性结论 项目东至紫金港路，紧靠绿城育华学校；南至文一西路，距离西溪湿地 1.2 公里； 西至蒋村东路，紧邻西溪实验学校和蒋村中学；北至规划双龙路，紧邻浙大紫金港校区。从项目区位上看，本项目处在西溪板块、蒋村板块和申花板块的交界处，具有不可替代性；从项目所在位置上看，本项目周边不仅高校环绕，更能便享优良的湿地景观资源。浓郁的人文氛围和丰富湿地景观环境，更是为本项目的开发奠定了良好的先决条件。2011年是“十二五”开局之年，也是经济形势异常复杂的一年。从国际上来看，世界经济增长放缓，国际贸易增速回落，国际金融市场剧烈动荡，各类风险明显增，欧债危机不断加剧、美国经济复苏乏力。从国内来看，政府实施“稳经济、调结构、控通胀”的经济发展思路，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国内经济总体保持稳健增长的态势。国内CPI快速上涨势头得到有效抑制，CPI 从7月份的6.5%下降到11月份的4.2%；房地产价格上涨趋势得到有效控制，房价开始回落， 11月份70个大中城市房屋销售价格指