改善设计规范、有效用资源.PDFVIP

改善設計規範、有效運用資源 從而增加中心城區小微戶型供應﹐長遠控制房價上漲 背景 1. 城巿中年輕人對住房的需求 上海是中國重要的經濟中心﹐隨著城巿高速發展﹐需要大量具備才幹 的年輕人參與城巿建設。本地年輕人步入適婚年齡時亦需購置婚房。 年輕人往往在事業剛剛起步，經濟基礎相對不太殷實，在渴望交通便 利及環境舒適的居所同時﹐亦希望尋求總價較低的住宅﹐以滿足住宅 購買需求。 2. 增加中小套型住房供應比例 上海整體的中小套型住宅(80 ㎡以下戶型) 比例偏低﹐2014 及2015 年間 ﹐全巿的中小戶型供應套數均佔全部住宅的11.3%。而中環內的供應比 例更低﹐2014 年及2015 年分別僅佔全部住宅套數的5.9%和4.1% 。為 加大商品住房用地的中小套型住房供應比例﹐上海市政府於2016 年2 月出台了《關於進一步優化本市土地和住房供應結構實施意見的通知》 ﹐規定中小套型住房於中心城區不低於全部套型的70% ，郊區不低於 60% 。其中﹐中小套型住房建築面積標準分別為：多層90 ㎡、小高層 95 ㎡，高層100 ㎡。希望通過是次調整增加中小戶型的供應﹐緩解供 應不足的現象。 3. 舊城改造緩解緊張土地資源 與2013 年的土地供應750 萬㎡相比，2014 及2015 年全年上海的土地供 應呈負增長﹐供應的用地面積僅為約600 萬㎡。緊張的土地供應造成 了地價上漲﹐而房價亦相應受到影響。為緩解緊張的土地資源﹐上海 巿於十三五間發布了城巿中心區內舊城改造的計劃。利用舊城的空間 開發新項目﹐提升區內居住環境並增加商品房的供應。 問題及分析 1. 因居住帶來的一系列生活成本高帶來社會問題 大多數工薪階層，尤其是年期人，在住房選擇上優先考慮在市中心 上下班交通便捷，生活配套設施相對齊全的小戶型。如今商品房單 價高漲﹐中環內每平米6.3 萬﹐以現有小戶型80 ㎡為例，購置房款 將在504 萬元，即使按照上海市2014 年平均工資65,417 元，湊齊首 付(30%)需23 年。市區（中環內）低總價小戶型房源的稀缺，導致 大量剛需向外郊環，同時也帶來的一系列生活成本，例如：因遠離 市區造成的上下班時間或購置車輛的成本，不但難以吸引優秀人才 到滬工作﹐亦對社會造成各類影響﹐如外交環的交通擁堵、社會配 套資源不齊全（教育、醫療等）﹐間接影響城巿長的長期可持續發 展。 2. 中小戶型定義受限、現有嚴格規劃引升各類問題 現有的設計規範對小戶型設計客觀形成各種約束，如對廚房、衛生 間、臥室等空間都做了詳細的面積規定，導致中小戶型難以達到高 效的設計。以目前的設計規定舉例，主臥室不小於12 ㎡，起居室不 小於12 ㎡﹐衛生間不小於3.5 ㎡等，在此種規定下要設計一套兩房 的商品房就必須將住宅定在80 ㎡或以上﹐而50 ㎡則僅能設計為一 房的戶型﹐令房型設計難以更靈活、經濟地運用空間展開。小面積 無法做出更好滿足用戶合理需求的戶型，有限的空間無法得到更好 發揮和利用，優質的小戶型產品難以實現，市場此類產品稀少。符 合市場需求的優質小戶型稀缺，與大量剛需對於小戶型的需求之間 的矛盾，則進一步推高了存量小戶型的成交價格，繼而形成了惡性 循環。 另外﹐設計規劃還對建築材料、朝向、窗戶、車位配比等都有諸多 限制，例如：住宅要能獲得冬至日連續滿窗有效日照不少於 1 小時、 住宅特定空間需向南或南偏東/偏西35 度等﹐導致土地使用率受限 制。在原本土地資源已漸漸稀缺的情況下，未能按照市場為導向充 分利用土地，造成一定的資源浪費。而土地利用率不高將推升供求 關係更加緊張，從而進一步推高房價。 目前隨著房價的飛漲，城市的違章搭建將會越來越嚴重，封陽台、 佔用公共地方等行為到處可見，這些違章搭建現像恰恰與上海嚴格 住宅設計規範背道而馳。在此同時，違章搭建在承重、抗風力、消 防上均不符合安全標準，造成各種安全隱患對城市的管理帶來嚴重