房地产行业2008年投策略——在调控中动态均衡的市场.PDFVIP

I 报告仅供内部交流，不得复制、转载或摘录！请务必阅读正文之后的免责条款。 行业策略报告 房地产行业2008 年投资策略 ——在调控中动态均衡的市场 2008 年01 月30 日 刘细辉 86-755 liuxihui@ 房地产市场的需求包括自住需求与投资需求两方面。经济增长、家庭小型化、城市化过程是房地产真实需求 的基础，这些需求基本是刚性的；流动性过剩、人民币加速升值的预期使境外资本进入国内，房地产自住和 投资的双重属性使其成为良好的投资品。 土地资源为刚性供给，市场的供不应求加大了房价上涨的预期，反过来促进房价上涨。2020 年我国耕地底 限为18 亿亩，2007~2020 年年均供应 181 万亩；按70%的城市化率、城市化率年均增长1.5%估算，房地产 景气周期为2023 年，供给与新增需求有很大缺口；土地价格与经济增长趋势相关度很高，价格也影响供给； 07 年 4 季度的实际成交受观望情绪影响有所下跌，但供给同比也有所减少，在显示调控效果的同时未来供 给存在隐忧。 增加住房保障、土地、税收的影响和趋势判断。政府将加大住房保障制度的建立，但短期内供给难以大量增 加；目前现有存量供应可供今后5~6 年住房需要，因此土地方面的调控思路将会以加大供给为主；税收方面， 增加保有环节税收，抑制投资需求是调控的重点，但物业税08 年出台的可能性不大。 信贷紧缩的影响和趋势判断。房地产开发贷款是“总量控制、区别对待”原则，优质企业影响较小，行业的 优胜劣汰加剧；开发商可以通过加快销售缓解开发贷款的限制，我们对 2004、2005 年信贷紧缩时期房地产 开发资金来源的分析就说明了这一点。个贷方面不排除政府进一步限制购房的可能，但由于信贷规模缩减是 指总量，商业银行更愿意发放个贷，开发贷款和个贷通常也捆绑在一起，因此结果可能是缩减规模相同，不 影响根本的供求。 我们首选业绩和成长能力突出的优质公司。房地产市场的调整仍将延续一段时间，随着调控效果逐步显现， 调控力度可能减小，政策也趋于明朗，市场信心有所恢复，公司发展的不确定性减少。短期内行业整体机会 比较有限，主要是交易性机会；长期来看，仍然需要关注调控政策的走向，以及对行业及公司的不同影响。 股票价格 EPS （元/股） PE （倍） 股票名称 股票代码 评级 2007E 2008E 2009E 2007E 2008E 万科Ａ 000002 25.60 0.69 1.46 2.30 37.1 17.5 11.1 强烈推荐 保利地产 600048 69.04 1.06 2.01 3.66 65.1 34.3 18.9 强烈推荐 金融街 000402 26.00 0.71 0.76 1.04 36.6 34.2 25.0 强烈推荐 招商地产 000024 57.40 1.33 2.13 3.29 43.2 27.0 17.4 推荐 金地集团 600383 41.53 0.99 1.79 2.37 41.9 23.2 17.5 推荐 华发股份 600325 49.87 1.22 1.78 2.67