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主题公园筹建开发完整流程 主题公园的整个筹建过程需要三至五年。在初期的策划阶段，开发商需要组建一个工作团队并提出初步的概念规划，然后聘请设计公司或其他咨询公司进行论证、优化、可行性研究并最终形成总体规划。 一、概念规划、可行性研究、总体规划 概念规划提出项目的基本概念和定位；可行性研究对概念规划进行验证、细化，确定项目开发的限定条件；总体规划在概念规划和可行性研究的基础上对项目进行具体的规划。 本阶段工作团队组成：业主、主题公园经营专家、经济可行性研究专家、建筑师、公园规划专家、创作团队等。此阶段大概需时一年。 本阶段工作成果包括概念规划、可行性研究报告以及主题公园总体规划。这是一个由粗及细的过程，将为下一步的设计、建设和经营提供依据。 1、概念规划 根据业主的意图，在了解市场的基础上，形成拟建项目的原始创意，明确项目的定位，详细描述项目的基本概念，对业主希望实施的内容和希望达到的目标进行阐述。这部分工作通常由业主完成或者在顾问机构的协助下完成。 2、可行性研究 可行性研究在概念规划的基础上对市场进行进一步调查，以验证概念规划提出的各种构想是否可行，并对项目的主要指标进行明确。任务包括 了解市场现状、发展趋势、竞争形势，评估拟建项目市场潜力； 确定公园的类型，明确目标游客； 预测游客数量、停留时间和人均消费； 设定公园的规模； 确定潜在的财务表现，限定最大 投资额； 为总体规划提供各种限定性参数，为下一步的总体规划、设计、建设和经营提供指引。 可行性研究主要步骤和工作内容 1)了解项目基本情况：了解讨论项目内容，实地察看项目地块。 2)地块和周边评估：评估地块和周边环境以确定用地的潜在实用性。考虑的因素包括：对市场的接近性、物理局限性和参数通达性；交通模式；周边开发；潜在互补或竞争性设施 3)概念描述和市场趋势：研究目标行业，描述行业现状和探讨发展趋势，使对该行业不熟悉的人有基本的了解。 4)市场分析：市场区域将以到达项目的距离进行划分。分析人口统计学特征，研判市场潜力。 主要包括：人口增长、年龄分布、收入分布、分析旅游者市场（目前的规模、历史增长、其他特征） 5)评估可比项目：选定可比的项目并进行研究，了解其基本情况：名称和地址、基本描述、价格、年度收入、财务表现、投资。 6)客源预测：预测拟建项目的未来五年游客数量，根据以下因素：计划的产品、市场规模 定性的市场特征、可比项目的市场占有率、地点、可能的竞争。 7)概念开发：对项目的物理设计指标进行建议，提供虚拟描述和效果图。主要指标包括：建议的活动类别、建议吸引物组合、最小的面积、建筑物面积、饮食和零售面积、停车位数量 8)财务分析：根据建议的概念规划和客源预测，对拟建项目的未来五年的财务表现进行预测。 主要指标包括：分类别收入、运营成本、营业利润、投资回报率 9)开发成本设定 3、总体规划 总体规划是在可行性分析的基础上进行的。除了物理空间的分配外，还要设计游客的游览经历、主题故事、吸引物组合等与主题公园相关的独特内容。这部分工作由规划设计公司和业主共同进行，是业主与设计公司互动的一个过程，需要不断地进行评估和多次的修改。 主要工作内容 a)营造公园的主题：主题公园需要讲述一个连贯的故事，这个故事给游客一个独特的精神体验。主题的产生有许多途径，从一开始便有一个主题或者在创作过程中演化出一个主题。 b)游客经历设计：设计、描述游客进入乐园后在各个区域的经历，直至游客完成游玩离开乐园。 c)公园的布局 公园布局有许多形式，有些形式比较常用: 迪士尼采用“标志设计哲学”，在主通道底端设置类似迪士尼梦幻城堡等大型标志性建筑。无论采用哪种布局，最重要的是游客得到多少快乐，这取决于吸引物组合。 d)吸引物组合 吸引物组合是一个重大的决定：吸引物的类型、数量、质量以及专业化程度。这取决于竞争，要采用什么样的产品才能成为区域内最好的公园。在选择吸引物的时候，游客特征是最重要的考虑因素，包括年龄和收入。 例如高科技的具有故事情节的室内游戏以及模拟器游戏，成年人喜欢能够坐着；青少年则喜欢过山车等惊险刺激的游戏。根据预测的年度人数、旺季人数和高峰日人数来确定吸引物的数量。决策者的喜好是影响吸引物组合的最大因素。 e)预算 在进行总体规划的时候，公园各部分的预算将更加明晰，这个预算还应该控制在可行性研究所限定的范围之内。 f)预留扩充空间 员工培训是确保游客体验和投资收益的重要保证，因此，需要一个员工培训中心。 g)其它一般性内容 土地使用、基础设施、平面开发、交通、人流规划以及确定道路、停车场、餐厅、厕所、商店等公园设施的数量和规模等。 政府审批程序 政府审批程序不必等到总体规划完成再进行，可以使用较为简化的版本。 公园设计 设计是决定最终产品的质量和造价的重要环节，应由具有丰富主题公园设