XX花园区策划建议.doc

***花园产品定位建议 资源分析结论 市场分析及结论 竞争楼盘分布 从上图可以看出，本项目地理位置较偏，目前凤岭路北延长线仍未修通，只能通过刚修建好的佛子岭路进入项目地块内，交通不够便利； 项目周边楼盘以新楼盘居多，入住率不高，人气不旺，周边配套不够成熟； 除了以上所标注的直接竞争楼盘外，还有部分单位集资房、经济适用房、尚未推出的潜在竞争楼盘等，均对本项目产品的销售造成一定的影响。 竞争楼盘基本信息（在上图中增加新楼盘） 楼盘（风格） 均价（元/㎡） 户型情况 主力户型 状况 香格里拉 （现代） 3400 二房：83－97㎡ 三房：133㎡ 四房126㎡ 三房 开发时间长，比较成熟，目前第3期最后推出。 蓝山上城 （现代） 3500 一房：50-60㎡ 二房：80㎡左右 三房：107-120㎡ 三房 宣传推广良好，已经树立了良好的市场形象。 维也纳森林（欧式） 3000 产品多为定向开发、团购为主； 一期产品均为三、四房，基本售空，二期估计08年下半年入市。 风格独特，宣传少 上 座 （现代） 3300 一房：45-47㎡ 二房：91-92㎡ 三房：111-137㎡ 二、三房 独栋，以公寓式住宅为主。 怡心园 （现代） 3600~3700 一房：46－47㎡ 三房：123―132㎡ 四房：145－150㎡ 三房 规模小，宣传少 向南居·金溪园（现代） 3200~3300 三房：120~130㎡ 四房：140㎡左右 三房 规模小，宣传少，基本售完。 凤岭·在水一方（现代） 1900 二房：80㎡左右 三房：90-110㎡ 三房 属于经济适用房，对本项目不存在直接威胁。 英伦18 (英式) 项目用地40多亩，5月份参加房展 准备入市 以上项目均属于英格兰花园地块周边的项目，都具有直接竞争或者潜在竞争的因素，以上简单列举了几个重要因素，下面加以说明： 从各楼盘的建筑风格方面看，多以现代建筑风格为主，住区或社区的文化底蕴不够深厚，缺少异域情调和内涵，在这些住区居住难以获得新奇、尊贵的生活体验； 从竞争楼盘的均价来说，片区内除了经济适用房以外，基本上都属于南宁楼市中端消费水平以上，项目位于这些楼盘当中，理所当然也肯定是中端以上物业定位； 从各楼盘的户型产品看，三房仍然是市场的消费主流，四房也有一定量，二房则较少出现，而在现在价格压力极大和宏观调控控制的情况下，前期策划、规划设计、营销推广如何引导消费者认同90㎡以下的产品也可以做成理想栖居将是本项目面临的一大挑战。 产品差异化定位 项目位于凤岭比较成熟的居住片区，周边均价属于南宁楼市的中偏高以上消费客群，具有一定社会地位和消费承受能力。目前片区内突显出激烈的市场竞争，本项目地理优势稍弱，只有以差异化的竞争策略吸引更多的消费客群，让本项目占据凤岭片区的有利影响，将在销售周期内顺利推出。 理念 挑战凤岭住宅高度，独创高端居住社区，打造国际化精品社区！ 如何体现项目的差异化？ 建筑风格——另类的建筑风格，使项目在众多楼盘形象中脱颖而出；以上竞争楼盘可以得知，大部分楼盘基本上都是运用现代建筑风格，部分欧式风格，基于项目业主的背景和意愿，运用英式建筑风格能体现业主的身世背景，为今后的以异域风情作为文化营销主线埋下了伏笔，同时英式建筑风格在本地以及片区内也罕见，对项目的差异化定位和营销推广均有利。 生活情调——不一样的生活情调，给人以不一样的生活体验。片区内许多楼盘的销售价格在过去两三年内虽然已经提升，但是楼盘或社区的居住品质与其价格并不匹配，一个有品位的社区，它也有自身的灵魂，而人们在选择的时候往往会受到这样的灵魂所吸引。在这里我们将运用英式风格的建筑和环境来营造一个具有英伦生活情调的社区，让生活在这里的人们感受到生活的恬静、温馨、浪漫，远离喧嚣，远离世俗，成为生活中的一片净土。 规划设计——运用低密度、高绿化率、高水准的园林景观设计理念等作为项目突出的亮点，通过差异化的规划设计手法表现出来，与竞争项目形成强烈的反差效果，同时大大的提高项目的居住品质。 建筑风格引导 建筑发展理念 英伦风情生活园——城市住宅，源于城市，超越城市，成就尊贵。 城市，高贵优雅，建立于不以疏离繁华来标榜地位，选择它就是为了完全享受，享受栖居于天地之间的不凡体验，代表的是一种新的生活理念。 建筑空间， 建筑空间描述 建筑体 建筑中部和顶部的结合，使建筑上下之间互相协调，深色调的坡屋顶盖更能显示建筑的稳重、风格形象突出。 建筑底部采用装饰砖作为建筑的根基，与顶部的坡屋顶相呼应，暗色调的底部更能显示出建筑的牢固，居住品质之高端性。 商业、入口 在商业部分或者小区入口处考虑设具有英式建筑形象特征的钟楼，作为项目的标志性建筑，并结合商业创造出一种异样的风情气氛，进而带动今后商业的运作经营提供有利的外部条件。 会