北美购房网一文看懂美国房产投资趋势,从此投资不求人.pdfVIP

【北美购房网】 一文看懂美国房产投资趋势，从此投资不求人 美国房产市场概览 美国房产交易走势为周期性曲线形波动，每个波动周期大约在 12-15 年，每 次波动的成交高峰将大于上次周期波峰值。从 2007 年起成交量开始下滑并进入 新的周期，在经历了 2008 年次贷危机后的美国，房产市场开始复苏，从 2009 年起呈上升趋势，预计在未来的 5、6 年内成交量将持续上涨，目前正值最佳投 资时期。 仅 2016 上半年，全美共计销售超过 539 万套房产，该数据已超越了 2015 年全年销售总量。 在过去 3 年中，独栋别墅的销售量平均在每年 450 万套左右，而联排别墅 总销量平均在 60 万套左右。独栋别墅销售总量远远大于联排别墅，占总销售量 的 88.5% 。 加州所在的美国西部地区去年成交量是 117 万套；同时该地区房产平均成 交价格最高，中国买家熟知的旧金山、洛杉矶、西雅图都在该区域内，是海外 买家最关注的地区。 为什么在加州投资？ • 独栋房产成交中间价对比：在过去 15 年中，加州独栋房产均价远超全美 同类型房产均价。例如在 2007 年，加州独栋房产均价超全国平均水平 158%。 • 独栋房产成交量对比：过去 15 年中，加州独栋房产成交量占全国同类型 房产成交量的 10%。 2005-2015 全美海外买家购房比例 从 2005 年到 2015 年，海外买家占在本州购买总量比例最高的州是新泽西 州（但是总量较小），其次为加州、纽约州、马萨诸塞州、康涅狄格州。而在 西部该比例超过 50%的只有加州且高达 70%，远远高于超出全国平均比例（仅 35% ）。 全美房产空置率 全美房产四大类（办公、工业、商业、住宅）在近三年（2014-2016 ）中， 办公类房产的平均空置率最高（15.5%），其次为商业/零售（13%）、工业 （10.8%），最低为住宅类房产，平均仅为6.9% 。投资住宅型地产相对风险较 小。 相较全国房产空置率数据，加州洛杉矶地区的住宅空置率低至 3.5%，远远 低于全美的空置率（6.9% ）。说明洛杉矶房产出租收益率较高，投资回报稳 定，加之洛杉矶地区房产本身价位也较高，更具投资价值。 海外买家逐渐成为美国房产中坚购买者 海外买家成交量概述 • 2016 年截止上半年，全美房产海外买家排行前五的国家分别为：中国 14%、加拿大 12%、墨西哥 8%、印度 7%、英国4% ； • 外国买家购置美国居住型房产成交总金额为 1026 亿，其中国买家贡献最 大； • 外国买家购置房产总套数为 214,885 套，平均月成交量近 18,000 套；相 较上一年增长幅度为 2.8%，预计今年涨幅更大； • 外国买家房产交易中，31% 由中介机构完成。 • 在海外买家选择购置房产地理位置时，佛州为其首选占 22%，主要因为 价格相对较低，且大多为度假型或投资出租型房产。其次为加州，主要因为加 州居住环境好、气候宜人且对中国买家来说加州华人文化社区成熟、文化贴近 性高； • 海外买家在美购置房产均价为$277,380，全美购房中间价为$223,058，由 此可见，海外买家购买力超出本土投资人； • 50%海外买家选择的交易方式为现金支付。 海外买家购买美国房产的主要目的 43%为自住，33%为投资行，20%将所购房产用于度假休闲。 • 海外买家在市郊购置房产的比例为 48% ；主要原因：远离闹市区、居住 环境较好、治安较好、可选房产类型更多； • 33%的海外买家选择在市区购房，其中大多为联排别墅或公寓等小面积房 产；主要原因：生活便捷、通勤方便但市区治安、交通等生活条件相对较差； • 10%的海外买家在远郊购置房产；主要原因：房产面积较大、价格较低、 环境安静更适合年长的买家但是生活便捷度相对较差。 海外买家销量总额 • 从 2010 年至 2016 年上半年美国房产海外成交量逐年上升，其中中国买 家成交金额由 2010 年排名第 3 （110 亿）迅速攀升至 2015 年排名第一（286 亿），增幅达 162%； • 仅 2016 年上半年中国买家购置住宅型房产的总金额就已经高达 273 亿， 超过排名前五中其他 4 国总和； • 其他国家所占的比例相对较平稳，且略有减少