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我国东部地区房地产价格宏观经济影响因素实证研究摘 要：本文针对我国房价快速增长的现象，从地区生产总值、城乡人均储蓄余额、竣工房屋造价、土地购置费、地区变量等五方面入手，依据《2011中国统计年鉴》中东部地区的房地产价格和相关影响因素的截面数据，利用计量经济学软件Eviews运用多元回归分析方法，对中国房地产价格的影响因素进行实证分析。研究结果表明，我国东部地区房地产价格的主要影响因素有城乡人均储蓄余额、竣工房屋造价、土地购置费，并指出方程的应用价值。 关键词：房地产价格；影响因素；多元回归 一.模型设定 本文根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出全国城市房价的理论模型，引入的解释变量有地区生产总值、城乡人均储蓄余额、竣工房屋造价、土地购置费、地区变量。 根据以上分析，设定计量经济模型如下： Yi=β0 + β1X1i + β2X2i + β3X3i + β4X4i +β5X5i + Ui β0为常数项，也可视作一个恒取1的虚变量的参数； βi为待估参数；Yi为各地区的商品住房平均价格（元/平方米）；X1为地区生产总值（亿元）；X2为城乡人均储蓄余额（元）；X3为竣工房屋造价（元/平方米）；X4为土地购置费（元/平方米）；X5为虚拟变量，东部取1；其他影响房价的因素纳入随机误差项Ui 二、数据收集 本文选取2010 年我国东部地区商品住房的有关数据进行截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量Y获取了我国东部地区的数据如表1 所示。（目前中国统计年鉴只更新到2010年的数据） 资料来源：中国统计年鉴2011.中国统计出版社 三、参数估计 本文采取实证分析方法，对被解释变量与解释变量进行回归分析。使用的是Eviews7.2版本，Eviews显示估计 1、经济意义检验 从回归结果可以看出，X1的系数值为负，即地区生产总值越高，房价越低，不符合一般经济意义，考虑存在多重共线性。其余解释变量X2 、X3、X4、X5的系数估计结果均表明各变量与商品房价之间存在正相关性，符合经济意义。 2、统计推断检验 从回归结果看，可决系数R2=09235，拟合优度较高；给定α=005，查t分布表，在自由度为n-5=26时候得临界值2056，其中X1和X5的t值小于临界值，其他各解释变量均对房地产价格有显著性影响。 四、实证结果分析 通过以上计量经济学检验，本研究模型的最终估计结果为： Y= -1134669+00928X2+13525X3+04039X4 （5057757）（00311）（05382）（01229） t =（-02243）（29787）（25130）（32854） R2=09189 RAdj2=09099 DW=1598898 F值=1020605 通过以上数据，可以得出以下结论： 1X2的系数为00928，符号为正，与理论分析相符。“居住”角度来看，居民储蓄余额的多少代表居民购买能力的大小；“投资”角度下，我国居民缺少投资渠道时，房屋以其保值增值的功能受到不少有存款余额家庭的青睐。随着我国经济的发展、居民可支配收入的不断提高，房地产价格将呈不断上升趋势。 2X3的系数为13525，符号为正，与理论分析相符。工程造价、土地价格再和其他经营销售成本对房屋售价有很显著的影响。建筑材料费不断上升，房价随之而高涨。 3X4的系数为04039，符号为正，与理论分析相符。由于土地的稀缺性，土地的购置费越来越高，而为获得土地开发权的前期成本也大幅度抬高了房价。 五、政策建议 基于以上模型估计结果，最后提出几点政策建议。 1、政府在房地产业中应发挥其作用和管理职能，建立服务型政府；进一步明确政府管理与行业自主管理的界限，把社会可以自我调节的管理职能交给行业协会，完成政社分离；明确产业发展地位，出台限制房地产商恶意开发的行为，鼓励房地产业不发达地区的银行贷款，完善城市房地产产业政策的引导。 2、引导居民住房消费观念转变，鼓励投资。政府应大力发展股票、债券和保险市场，引导居民投资多元化，利用市场的价格机制作用，防止更多资金流入房地产市场，进而达到控制房价的目的。 3、限制土地供给，那么可售卖房屋的供应量就会被控制在一个合理的水平上，人们对房价的稳定就会有相应的心理预期，就不会赶热闹投钱进房地产市场，避免房地产泡沫的继续蔓延。（作者单位：华中科技大学文华学院） 参考文献 [1] 乔志敏.房地产开发投资的环境影响评价[J].中国房地产，1995（1）. [2] 张红，潘琦，郑思奇.关于土地储备制度的探讨[J].中外房地产导报，2