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房地产、建筑业税收管理对策研究摘要：近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产业和建筑业税收已成为税收收入的重要组成部分。因两行业涉及环节较多，成本费用核算复杂，建设周期长，加之企业的纳税意识相对淡薄，税收管理中存在较多的问题。对房地产、建筑业税收存在的问题和税收征管薄弱环节进行了分析并提出了加强两行业税收管理的对策建议。 关键词：房地产；建筑业税收；问题；对策建议 中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2013）05-0167-02 1房地产、建筑业税收管理存在的问题 1.1房地产业税收存在主要问题 一是预售房款未按规定预缴税款。主要表现在预售房款记入“应付账款”、“其它应付款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入将预收房款作为购房定金、看房费或其他垫付款项，计入往来科目或直接不下账以收抵支，巧立名目，通过“其他应收或应付款”科目将预收房款直接拨付工程款或清偿欠款等；分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具自制收款收据入销售部，长期不入企业财务账。 二是故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。主要表现在部分房地产企业在取得预售资格证之前就向消费者用内部往来收据、“白条”大量收取定金、诚意金和预售房款，私设账外账，不记收入；只计商品房收入，车库、车位、储藏室等销售不计收入；整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；先租后售收取的租金不记收入；以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；视同销售商品价格偏低；将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等计入往来科目，不入“营业外收入”核算。 三是大部分企业对回迁户依法计税意识淡薄。多数企业对回迁户不申报纳税，个别企业只就回迁户的扩大面积部分收取的差价款申报纳税。按税法规定：开发行业采取回迁形式销售，应按回迁面积加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。 四是成本、费用划分不清。主要表现在不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。 五是借款费用企业所得税前列支不规范。主要表现在借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；通过其他企业或个人拆借资金超标准的利息支出在“财务费用”列支等。 1.2建筑业税收存在主要问题 一是存在纳税申报不实等问题。主要表现在企业未按工程进度确定营业额申报纳税，而以实际收到预收款做为计税依据，使税款出现滞后现象；建设单位自备主要材料，建安企业提供辅助材料（即甲方供料行为），在申报纳税时只按取得的工程款进行申报纳税；建安企业与建设单位实行以物抵账和应收应付账款互抵等方式压低工程造价，甚至对某些建筑项目收入不入账，从而形成偷税；项目完工后由于各种原因迟迟不结算，或以未结算为由，不将预收账款转账；建筑安装企业所需用的建筑材料缺乏原始单据，以大量白条、收据入账，账务不健全，偷逃企业所得税；向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费等，不计入计税金额；将闲置土地储备收取的土地补偿款计入“其他应付款”等往来科目，不结转营业收入。 二是收取的管理费真实性无法确定。部分企业为追求产值挂靠管理费签定的非常低，各企业收取的管理费各不相同，主管部门无统一规定，税务部门对管理费的收取比例无法进行确定，大部分企业收取的管理费不入账。 三是挂靠企业成本严重不实。由于建筑企业要保住自己的建筑资质，必须每年完成规定的产值。所以绝大部分建筑企业为了保资质形成大量挂靠行为，以提高自己的产值。同时也形成了企业在账务上能够基本全额反映建筑营业收入，但无法反映相关成本费用，造成核算不健全，无法对企业所得税进行正常汇算清缴。 四是不按规定开具、接受建筑发票。检查中发现本应该按进度结算的工程款，施工企业开具普通收款收据而不开具发票；应该是“料、工