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房地产商参及新农村建设并村项目可行性研究【摘要】建设社会主义新农村，是新时期党和国家的战略。在过去的城市化进程中，房地产商获益匪浅。然而，伴随社会形势和国家发展战略的转变，房地产商有必要实现从城市向农村的突围，积极参与新农村建设中并村集中居住项目。在房地产业面临的挑战及建设和物权法的颁布的大背景下，对房地产商参与新农村并村项目的可行性进行分析，并进一步提出初步技术性设想。 【关键词】房地产商；农村并村居住；可行性分析 一、国内房地产业面临的挑战 在国家城市化政策的推动下，加上房地产业的巨大利润空间的存在，房地产投资力度不断加大。然而，在金融危机的打击下，人们虚狂的购房欲望总体上冷却下来，城市房屋空置率开始居高不下。因此，从一定意义上说经过十多年的大拆大建，城市住房的供给与需求正在接近平衡点，中国房地产商将不得不面临扩张期后的重大选择。目前我国房地产开发投资主要集中在城市，尚未进入到广大农村市场，这就存在一个庞大的市场盲点，从而为房地产业在农村的发展提供了一个潜在市场和利润空间。 同时，自2007年物权法颁布后，城市房地产开发遇到的最大现实制度挑战是，如何破解城郊农地保护与低成本拆迁的冲突。物权法的制定、颁布、实施，不仅保护了城市业主的合法利益，也保护了农村居民的合法权益。这种情况，必将使作为房地产开发的基础性工作即土地征迁、征用遇到相当大的阻力。 这种宏观形势的变化，将促使一批新型开发商的产生，而一种集约节约型、人性化的开发模式将应运而生。 二、主流房地产商参与并村集中居住项目的可行性 目前，并村集中居住已经从战略构想进入到了示范带动的阶段。在实施并村集中居住的具体区域上，可以首先选择在一些基础条件较好、集体经济比较发达、村落比较密集的地方开展示范性工作。具体来说，这种需要在珠三角、长三角地区以及广大的城郊结合部显得尤为迫切。同时，在广袤的中西部地区、特别是具备发展规模经营的农牧业地区，也可以探索实现集中居住的可行性道路。另外，在一些经济社会发展程度较高的地区，并村集中居住还需要预留一定的空间供发展集体经济使用，为建立工业或现代服务业预留下空间。而且，一旦这些并村之后的新聚落规模增大到一定程度，再适时推动向小城镇方向努力，实施逐步城市化的策略，实现城乡之间共同的繁荣。这其实是新农村并村集中居住战略实施的进一步延伸和继续发展。我国农村的房地产业是整个房地产业重要的、极具发展潜力的一部分。现在主流地产商参与农村市场已经具备了可行性。 三、主流房地产商参与并村集中居住项目的初步技术性设想 由于受农村居民实际收入水平的限制以及现阶段城市文明向农村单向扩散不力的不利影响，我国农村居民现有的住房往往采取自筹自建的模式，这已经不能满足现代生活的要求。要解决这些问题，迫切需要把城市中成熟的建筑资源引导到农村中来，既帮助农村居民实现居住的现代化，又有利于实现城乡区域的均衡发展和城市房地产的战略突围，让已经占到国民生产总值约百分之六份额的国内房地产业重新寻找到新的生长点。 （一）因地制宜，避免千村一面、万村一面 鉴于我国目前城市发展中已经出现的千城一面、城市普遍缺乏个性和风格的问题，主流房地产商参与新农村建设中的并村集中居住项目，这就需要从包括规划、设计、建设、施工等方面和环节上进行综合考量。譬如吸收建筑、农业等专家的意见结合本土与民族特色，按高标准高要求统一规划，或者在产业带动方面摸索出企业规划村镇建设的路子，或者在建筑风格、格局上充分展现风情等。 （二）本土化取材，充分考虑地域特点 在坚持采取适应地域特征的建筑设计的前提下，还必须努力做到本土化取材，探索适合各地情况和需要的建筑形制，这是保持农村现代建筑生命力的要求。与城市民用建筑不同，在一定空间集中布局的并村建设项目，要充分考虑地域特点，巧借地形地势等因素。开发商在实施并村集中居住项目时，不能忽视上述客观环境因素的存在。取材的地方化、本土化，是民用建筑实现与大环境协调的需要。农村建筑由于受到交通运输、经济实力、审美偏好等的限制，就地取材则是其一般原则，恰恰又是这个原则保障了农村建筑的环境适应和生存能力。 （三）在具体的现代农村民居建筑实施方式上，考虑工业化的模式 主流开发商介入并村集中居住项目，要尽可能实现农村建房的工业化流程，从而实现降低建筑成本的目标，与人口动态化之后农村建房的实际需要相呼应，有利于造就规模效应，降低建房成本。另外，进城务工的农民，一般都是把收入回流到农村，这些回流到农村的资金成为促进农村住房更新的资源支撑。根据这个特征，一些主流开发商可适时实施战略转移，或分流出适当的资源，配合国家并村集中居住项目的实施，特别是与地方政府密切合作，共同开发农村住房市场。这样的工程，尽管单个项目不是很