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抑制房价进一步改革现行房地产税制建议摘 要：近年来房地产价格持续上涨，原因有多种，其中房地产税收是影响房地产价格的重要原因之一。因此，针对房地产税收方面的原因进行分析，并提出为抑制房价改革现行房地产税制的建议。 关键词：房价；改革；房地产税制；建议 中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）05-0050-02 一、房价过快上涨的原因分析 1.住宅市场供不应求是房价上涨的根本原因 房地产归根到底属于商品，根据经济学上的供需理论来说，一种商品的价格是由该商品的供给与需求决定的。因此，房地产的价格也是由住房的供给量与房地产的需求量共同决定的。2000年以来，我国城市人口年均增长3%—4%，意味着在人均居住水平保持不变的条件下，城镇新增人口带来的住宅存量增长需求年增长为3—4%。随着经济增长和城镇人均收入水平的持续上升，人们对居住设施齐备及居住空间的改善要求越来越强烈，年度城镇住宅改善需求为2%—3%。由于经济增长快，我国城市1960—1980年的许多建筑设计标准上就注定其应被废弃，年度城镇住宅折旧需求保守估计为2%—3%。以上诸项需求合计，意味着城镇住宅存量的年均增长率应达到5%—7%。上述需求包括了“刚性”的和“改善性”的需求，都是天经地义、无可指责的需求，没有包含所谓的投资、投机需求。根据国家统计局公布的新建住宅数据，近十余年来新建住宅量相当于城市住宅存量的4%—5%。事实上，大量住宅需求缺口是通过未纳入统计的“城中村”简陋建房、城郊农民简陋建房以及旧城区居民简陋建房来弥补的。粗略计算，供给增速与需求增速之间，存在大致为1—2个百分点的缺口（未考虑在长期必然发生的折旧需求）。这就是我国住宅市场供不应求的基本格局。这种供求缺口的存在，是住宅价格快速上涨的根本原因。 2.我国土地供给制度缺乏弹性，推动房价上涨 在房地产市场中，由于最核心的土地要素供给缺乏弹性，无法适应（伴随城市化而来的）迅速增长的城市土地需求，对住宅市场供给的增长构成硬约束。加上土地面积是有限的，容积率也不能无限制提高。任何一个城市的房产都不可能无限制增加。因而，加剧了住宅市场供不应求的矛盾，推动了房价的上涨。 3.缺乏长期有效的税收机制，是房价上涨的重要原因 目前我国针对土地和房屋的税种主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、营业税、所得税、契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。但现行房地产税制体系所存在的税种复杂、税收收入少、调控作用弱等问题开始暴露出来，带来诸多矛盾。房地产税收制度不健全，使拥有或囤积大量住房的成本过低，助长了投机。 从以上分析可以看出，导致房价过快上涨的原因是多方面的。近几年来，国家政府通过行政、金融、税收等“组合拳”遏制房价过快增长。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市膀价过快上涨的通知》，即房地产“新国十条”；2011年1月26 日国务院又发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即以“限购、限贷、限价”为主的更为严厉的“新国八条”。这些政策的出台从多个角度彰显政府采取坚决的措施遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展的决心。但从近期房地产成交量和成交价格来看，限购、限贷为核心的行政手段干预的效果正在衰减，包括北京、上海、广州、深圳等在内的特大型城市房地产市场对这种干预手段在一定程度上已经显现出免疫效用。因此，目前在坚持房地产调控不动摇的前提下，应建立房地产调控的长效机制，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，而建立健全合理的房地产税收体系，可以长期发挥税收调控作用，促进房地产市场健康稳定发展。 二、现行房地产税制对房价影响的分析 现行房地产税制体系所包括的税种主要针对房地产开发、房地产交易、房地产转让等环节，而针对房地产持有环节的税种很少，因此很难达到调控房地产市场的目的。 1.在房地产开发环节税负高，导致开发成本大 房地产业的开发成本主要有购土地款、开发成本、开发费用和相关税费。在开发阶段，房地产开发商所需要承担的税费主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、营业税及其附加、土地增值税等。除了这些法定税负外，房地产企业还需要承担大量的费用支出，这些高额的费用支出直接转嫁到购房者身上，加重了消费者的负担，严重扭曲了房地产商品的真实价值，同时也推动了房价的上涨。 2.交易环节税负重，造成供房不足 在交易环节我国现行的房地产税制主要包括营业税、城市建设税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等税种。房地产转让方征收营业税是根据土地使用权和房地产营业额的5%实施的。然后按照实缴营业税征收城