探析房地产开发管理及其重要性.docVIP

探析房地产开发管理及其重要性【摘 要】经过几年我国经济的高速发展，我国房地产业发展取得了巨大成就，经济全球化趋势的加快，使房地产业面临着与世界接轨的趋势。房地产开发管理在这样的趋势下，地位日渐重要起来，本文对房地产开发管理做了简要的分析进而发现房地产开发管理的重要性。 【关键词】房地产；管理；重要性 房地产业是我国的支柱型产业，房屋质量优劣，直接决定着广大消费者切身利益以及社会主义经济的发展。房地产的开发经营者要在牢固树立起质量第一的观念的同时，还要以具有长远战略的目光去研究和探寻技术管理领域中的措施及策略。 一、房地产开发管理的定义及特点 房地产开发管理是指在确定的时间范围内，为完成既定目标通过有效的领导及控制、计划以及组织能力，充足利用现有的有限资源的运行机制并通过形式特殊的临时性组织的一种系统管理方法。房地产开发管理具有以下基本特点： 1.房地产开发管理是一项复杂且系统的工作 房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。 2.房地产开发管理具有创造性 房地产开发管理具有一次性特点，因此在承担风险的同时必须积极发挥创造性。这是房地产开发管理与一般的具有重复性的管理工作的重要区别。房地产开发管理的创造性依赖于科学技术的不断发展和进步要解决复杂多变的项目问题，必须依靠和综合利用多种学科的研究成果，多种技术相结合，借以实现问题的解决和项目的顺利进行。 3.房地产开发管理有其寿命周期 房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。 4.寿命周期中的房地产开发管理有明确的阶段顺序 房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。 二、房地产开发管理中的重要阶段 房地产项目的开发一般分为几个阶段，下面就房地产开发管理项目中的重要阶段进行简要分析。 1.房地产开发建议书阶段 建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。 2.房地产开发可行性研究阶段 一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。 3.房地产开发设计工作阶段 房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题 ，且提高了施工建设的成本。 4.房地产项目建设实施阶段 该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足