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零售业选址模型 选址研究体系 一、研究问题——新店开在哪好？ 问题一：这里的顾客资源丰富吗？（顾客资源） 问题二：这里的商业氛围浓厚吗？（商业氛围） 问题三：这里还有市场空间吗？（竞争环境） 问题四：未来经营该如何定位？（经营定位） 为客户新店选址提供辅助性决策依据选址可行性综合论证市场容量分析市场饱和度分析竞争态势评估未来业绩分析交通环境区域交通体系立地公交情况立地交通可达性立地交通流量消费行为区域居民消费习惯、能力及需求消费者对商品的期望消费者对竞争对手的评价商业环境立地商业氛围立地的商业零售业态立地的主要商业零售机构主要竞争对手及经营状况新点可行性综合论证立地环境分析 为客户新店选址提供辅助性决策依据 选址可行性综合论证 市场容量分析 市场饱和度分析 竞争态势评估 未来业绩分析 交通环境 区域交通体系 立地公交情况 立地交通可达性 立地交通流量 消费行为 区域居民消费习惯、能力及需求 消费者对商品的期望 消费者对竞争对手的评价 商业环境 立地商业氛围 立地的商业零售业态 立地的主要商业零售机构 主要竞争对手及经营状况 新点可行性综合论证 立地环境分析 顾客资源 顾客分布 顾客数量与特征 购物习惯 顾客购买能力 区域环境分析 区位/行政区划（地理位置、行政区划、区域构成等） 城市经济发展状况（城市产业结构、人均GDP、城市化水平、区域经济联系等） 区域居民消费水平（社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入、居民消费倾向等） 城市未来发展规划（新规划的道路桥梁、城市发展方向、城市区域功能定位等） 区域商业发展环境 环境基础 三、零售选址大纲 （一）区域环境分析 一级指标 二级指标 数据来源 分析方法 结论点及思路 城市区位/行政区划 城市地理位置 文案资料 城市行政区位图 城市内各区域构成图 通过城市区位的分析可以看出该城市所处的位置、交通状况以及与其他地区的联系 城市行政区划 城市区域构成 城市经济发展状况 城市产业结构、城市化水平 地方统计年鉴、统计公报 各指标构成图及发展趋势图 宏观经济走势：GDP及人均GDP等指标反映宏观经济走势，并在一定程度上决定了商业发展程度； 三产结构、城市化水平和怕发零售业商业销售量可以看出该城市经济发展水平 主要突出结论点 城市总人口、人均GDP 固定资产投资额 批发零售业商品销售量 区域经济对比联系 区域居民消费水平 财政收入 地方统计年鉴、统计公报 各指标构成图及发展变化图 人民生活水平：着重落脚在购买力上 城镇居民人均可支配收入 社会消费品零售总额 城市未来发展规划 城市未来功能定位 城市总体规划、城市商业网点规划、政府部门深访 城市市级商业中心、区域商业中心规划、各区域功能定位（城市商业体系规划图、新建道路桥梁图） 从城市的发展规划可以看出未来城市的发展方向和发展定位。以结论引导指标展示，尽量将各页面的结论点归纳为一个概念。 城市各区域功能规划 规划新建道路桥梁 （二）顾客资源 研究思路：通过对新店周边预设距离的顾客分布、顾客数量与特征、购物习惯、顾客购买能力以及社会价值观的调查研究可以了解新店所在商圈的顾客资源。 主要指标：居民区分布；居民区住宅类型；新建楼盘、居民区户数；居民区人口变动趋势；GP分区；GP人口密度；GP消费水平；GP特质；居民购物频次；居民客单价；前往新点购物意向；居民个人状况、居民家庭状况、周边大型企业事业单位员工数据、周边商业网点的目标客群数据、周边居民消费习惯与态度、周边流动人口构成情况。 调查方法：地毯式的扫街调查和问卷调查 分析方法：描述性统计分析 具体分析方法举例： 1、未来一年内新增居民数量分析 未来一年内新增居民数是新建楼盘中，某时期已交房住户数量和某时期未交房住户数量之和。 某时期未交房住户统计预测公式 某时期未交房住户统计预测公式 N=∑（Mi×Xi） N：某时期新区入住居民户数 M: 指定期含住宅楼盘的销售户数 i ：住宅楼盘的编号 X ：住宅楼盘到2008年元月的入住率 某时期已交房住户统计预测公式 N=∑[Mi×（Xi-Yi）] N：某时期新区入住居民户数 M: 指定期含住宅楼盘的销售户数 i ：住宅楼盘的编号 X ：住宅楼盘到2008年元月的入住率 Y：住宅楼盘2007年元月入住率 2、居民消费倾向 居民消费倾向=居民人均消费支出/人均可支配收入 居民消费倾向可以反映人们的消费意愿。 3、顾客关联度模型 通过多维尺度关联分析（对应分析）来反映多个研究事物间的相似（不相似）程度，通过适当的降维方法，将这种相似（不相似）程度在低维度空间中点与点之间的距离表示出来，并有可能帮助识别那些影响事物间相似性的潜在因素。 （三）交通环境 研究思路：通过了解