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房地产评估案例 市场法： 待评估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2005年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集相关数据资料，选用3个交易实例作为比较参照。交易实例的有关情况如表1所示： 表1 交易实例的有关情况 项 目 A B C 待评估对象 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 总价（万元） 25.2 49 43.5 单价（元∕㎡） 1500 1400 1450 交易日期 2004年10月 2004年12月 2005年1月 2005年5月 面积（平方米） 168 350 300 600 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 已知以下条件： 交易情况正常。 自2004年以来，土地价格每月上涨1%。 折现率为8%。 交易实例A与待评估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数可以参考表2进行判断 表2 交易实例B、C的区域因素修正系数 项 目 B 分 值 C 分 值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 总计 86 总计 93 根据以上资料，利用市场法对该房地产价格进行评估。 根据以上资料，先对各种因素进行修正，然后待评估地块的评估价格。 交易情况修正：因为根据调查，交易实例的交易情况没有特殊性，故作为正常交易对待，无须修正。 交易时间修正：由于地价每月上涨1%，故从A成交日2004年10月到评估基准日2005年5月，地价上涨了7%；交易实例B从成交日2004年12月到评估基准日2005年5月，地价上涨了5%；交易实例C从成交日2005年1月到评估基准日2005年5月，地价上涨了4%，故： 交易实例A的交易时间修正系数 = 107÷100 = 1.07 交易实例B的交易时间修正系数 = 105÷100 = 1.05 交易实例C的交易时间修正系数 = 104÷100 = 1.04 区域因素修正： 由于交易实例A与待评估地块处于同一地区，故无需作区域因素调整，其修正系数为1，故： 交易实例B的区域因素修正系数= 100÷86=1.163 交易实例C的区域因素修正系数=100÷93=1.075 个别因素修正： 面积因素的修正：由于待评估地块的面积大于3个交易实例地块，就商业用途而言，面积较大便于充分利用，待评估地块面积因素对地块的价格影响比交易实例高出3%，所以： 评估实例A的个别因素修正系数 = 103÷100=1.03 评估实例B的个别因素修正系数 = 103÷100=1.03 评估实例C的个别因素修正系数 = 103÷100=1.03 土地使用年限因素修正：除了交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需要做年限因素修正，修正系数如下： 交易实例A的年限修正系数=（P∕A，8%，30）÷（P∕A，8%，35） =11.2578÷11.6546=0.9659 交易实例A的年限修正系数=（P∕A，8%，30）÷（P∕A，8%，30）=1 交易实例A的年限修正系数=（P∕A，8%，30）÷（P∕A，8%，35） =11.2578÷11.6546=0.9659 计算待评估资产土地的初步价格： A = 1500×1×1.07×1×1.03×0.9659=1597 B =1400×1×1.05×1.163×1.03×1=1761 C =1450×1×1.04×1.075×1.03×0.9659=1613 (7) 利用算术平均法计算评估结果： 待评估土地的单位面积评估值=（1597+1761+1613）÷3=1657(元∕平方米) 待评估地块总价的评估值=1657×600=99