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2006年我国城市房地产租价比专题报告 2010-03-28 | 作者： | 来源： 中国城市地价动态监测系统 | 【大中小】【打印】【关闭】 ?――以北京、上海、深圳、天津、青岛、杭州为例 　　???????????????????? 　　价格是房地产市场的核心，房地产租价比能够反映房地产租赁市场和销售市场的相对繁荣程度，对政府制定房地产调控政策、对房地产投资者进行投资决策及对消费者选择住房使用方式都具有着重要的参考价值。本报告在前三年我国城市房地产租价比专题报告的基础上，将北京、上海、深圳、天津、青岛、杭州六大城市2006年的房地产租价比调查统计结果与之进行对比分析，揭示当前我国主要城市房地产租价比的变化情况及其原因，并提出有助于理顺我国房地产价格运行机制的对策建议。 　　 　　一、2006年我国房地产租售市场发展概况 　　继2005年房地产市场的政策年后，进入2006年政府进一步加大调控房地产市场的力度，出台多项重大针对房地产土地、资金等关键市场要素的政策法规：5月国务院出台促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），紧接着出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化；6月国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》：个人将购买不足5年的住房对外销售将全额征收营业税；随后又发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，将在全国范围内征收二手房转让个人所得税；9月6日建设部、发改委、工商总局联合召开全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议，作出部署，决定在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动；12月12日，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，该通知通过对大面积大户型房屋在土地开发环节上的限制，促使中小户型供应量的增多，以使房地产价格在一定程度上得到调整。 　　这一系列政策的出台表明房地产行业发展的外部环境正在发生巨大变化，对房地产市场的供给和需求产生了深刻的影响，也将使得房地产市场的消费结构在一定程度上发生改变，但由于各地经济发展状况和房地产市场发展所处阶段不同，房地产政策对各地房价和租金的影响程度也有所不同，因此全国各主要城市住宅房地产租价比的变化趋势也不尽相同，或升或降或与去年基本持平。 　　从销售市场来看，2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比增长5.71%，其中新建商品住房的销售价格同比上涨6.63%，二手住房销售价格同比上涨5.34%；非住宅商品房销售价格同比上涨4.16%，其中办公用房、商业娱乐用房及工业仓储用房分别上涨了3.9%、4.65%和1.75%，全国房价总体呈上扬趋势，但总体上涨速度有所放缓；从租赁市场来看，全国大部分城市房地产二三级市场的交易日益活跃，房地产租赁市场整体呈现稳步发展的繁荣态势。多数城市的房地产租价比无论升高还是降低，都在原有基础上逐步趋向合理，这一方面表明我国上述宏观调控政策已发挥一定效力；另一方面由于宏观调控具有一定的滞后性，部分城市的房地产价格仍保持较快上涨速度，表明我国的宏观调控还需深入。 　　 　　二、近几年五大样本城市住宅租价比的趋势分析 　　（一）北京、深圳住宅租价比呈下降趋势 　　1、北京市住宅租价比 　　表1 ??北京市2003—2006年住宅租价比 ??????（％） 　　年份 　　住宅租价比 　　2003 　　7．34 　　2004 　　6．68 　　2005 　　6．42 　　2006 　　6．11 　　 　　 　　图1?? 北京市2003—2006年住宅租价比变化趋势图 （％） 　　据国家发改委和国家统计局数据显示，进入2006年以来，北京市房价涨幅一直排位全国前列。2006年1月至12月，北京市房屋销售价格总指数比去年同期上涨8.8个百分点，其中新建商品住宅价格指数同比涨幅为9.66个百分点，分别高于全国平均水平3.09和3.03个百分点，房价持续以较快速度上涨，是住宅租价比下降的最主要原因。 　　北京市房屋租赁指导价格显示，在住宅销售市场房价仍保持较快增长速度的同时，北京市住宅租赁市场则呈现稳步发展局面，房屋租赁价格涨幅较小，2006年平均租金水平与去年基本持平。租金的涨幅不及房价的涨幅使得北京市住宅租价比下降。 　　 　　2．深圳市住宅租价比 　　表2 ??2003－2006深圳市住宅租价比 ?????????（％） 　　年份 　　住宅租价比 　　2003 　　7．17 　　2004 　　6．69 　　2005 　　6．35 　　2006 　　6．02 　　 　　 　　 　　 图2 ??深圳市2003－2006年住宅租价比变化趋势图??? （％）