2008年浙江省房地产业发展报告书(全文).docVIP

2008年浙江省房地产业发展报告(全文) 2009年02月27日21:09 新浪房产 点击进入浙江省房地产发展与金融政策论坛直播现场 　　浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 　　受美国次贷危机的影响和国家宏观调控政策累积效应的作用，2008年浙江省房地产市场出现了明显调整的走势，房地产市场供应保持惯性增长，需求却明显下降，市场供求关系已经从“卖方市场”转向“买方市场”，市场交易呈现“量跌价稳”的发展格局。同时，住房供应结构逐步优化，中小户型商品住宅供需两旺。进入2009年，浙江省房地产业正在呈现“市场进入调整期、行业进入整合期”的总体发展态势。 　　一、浙江省房地产市场的基本态势 　　1、房地产投资开发增幅放缓，特别是下半年回落明显 　　近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，2002-2007年，浙江省房地产完成投资开发额增幅年均增幅超过20%。2008年，浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年同期增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分比。其中，住宅开发完成投资1419.7亿元，同比增长8.5%，增幅与上年相比下降5.8个百分点。表明2008年浙江省房地产开发投资继续保持增长势头，但受到国际经济形式严峻和国内房地产市场回落的影响 ，增幅有所放缓。2008年上半年房地产开发完成投资853.1亿元，比上年同期增长18%，而下半年房地产开发完成投资1146.2亿元，同比增长仅为4.3%，下半年浙江省房地产开发投资回落明显。 　　2、商品房开发规模前高后低，住房供应结构进一步调整 　　商品房的开发规模呈现出前高后低的走势。2008年上半年，浙江省房屋新开工面积为2517.7万平方米、16140.1万平方米和1406.4万平方米，同比分别增长24.9、9.1和36.5个百分点。这表明上半年浙江省房地产开发规模受上年的影响，仍然保持惯性增长。然而，随着美国金融海啸的爆发，下半年浙江省房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2577.1万平方米、2954.9万平方米和2726.3万平方米，同比分别下降了19.8、19.6和6.8个百分点。整体来看，2008年房地产供应形势发生逆转，如表1所示。 图为2008年浙江省房屋新开工、施工和竣工面积同比增幅比较 　　住房供应结构得到进一步调整。随着房地产调控政策的进一步贯彻落实，浙江省中小型商品房建设速度明显加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投资373.7亿元，与上年同比增长57.6%；该类投资占住宅完成投资的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未来中小户型商品住宅的供应总量将会继续增加。从90平方米以下住宅新开工面积、施工面积和竣工面积来看，该三项指标分别为990.0万平方米、2799.6万平方米和364.9万平方米，同比分别增长19.6、50.9和42.6个百分比。此外，10月浙江省15届房博会数据显示，可售房源达1.6万套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米一下房源占到42%。“90/70政策”效应已经得到充分体现，这些都表明浙江省中小户型商品住宅供应明显加快，住房供应结构调整较为明显。 　　3、商品房销售面积降幅逐月扩大，中小户型商品房住宅销售比重提高 　　近年来，浙江省商品房销售面积持续增加，2004至2006年分别保持了8.8%、10.1%和7.6%的增幅，2007年增幅更是达到26.6%。2008年年初，受到银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房政策的实施等多因素的影响，房地产市场观望气氛浓厚，消费信心明显不足，商品房销售出现了负增长的局面。上半年，浙江省商品房销售面积为1431.9万平方米，销售额为872.0亿元，同比分别下降19.8%和12.4%。随着美国次贷危机进一步加剧，下半年浙江省商品房销售面积为1448.5万平方米，销售额为944.3亿元，同比分别下降46.4和41.3个百分点，降幅逐月扩大。 图为2008年浙江省商品房销售面积逐月累计同比增幅 　　中小户型商品住宅销售依然旺盛。2008年，尽管浙江省商品房销售有所回调，但90平方米以下商品住宅的销售面积为579.5万平方米，销售额为356.6亿元，同比增幅分别为45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅销售面积占全部商品住宅销售比重由2007年的9.0%上升为2008年的24.2%。这充分表明，在市场销售不畅的形势下，中小户型普通商品房更受欢迎。 　　4、商品房价格增幅明显下降，仍然维持较高水平。 　　2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格以年均23.5%的速度快速上涨。2008年，浙江省商品房均价为6306元/平方米，同比增长8.7%。其中，住宅均价为6190元/平方米，比上年增长9.8%。就年度而言，虽然浙江省商品房销量明显下降