鹏丽大厦业管理方案.doc

1 鹏丽大厦项目物业管理的具体设想及规划 鹏丽大厦物业管理类型、功能及规划概要 简介 由世界著名的许礼严(亚洲)有限公司精心设计的鹏丽大厦,位于华强南路西侧,两塔一裙30层的高层商品住宅楼，矗立在华强北大商业圈边缘。 建筑结构 鹏丽大厦为两塔一裙扇型钢混结构高层楼宇，地面30层、地下二层； 占地面积4 309.3平方米，建筑面积39 047平方米。其中地下室面积6 641平方米；裙楼商场面积为7 438平方米；塔楼住宅面积24 968平方米。 各层用途 地下二层：设备房、汽车库、滤毒室、电梯厅和水池等； 地下一层：设备房、汽车库、电梯厅； 首层：电梯厅、住宅入口、大堂、商场、空调机房、公共卫生间； 二至三层：商场、电梯厅、空调机房、公共卫生间； 四层：商场、电梯厅、空调机房、杂物间； 四层半：空中花园、冷却塔、电梯机房、设备房、管理用房； 五至二十九层：住宅； 三十层：电梯机房、报警阀室、水箱间； 顶层：水箱间。 五至三十层312户住宅户型统计 户型 面积（平方米） 户数 根据鹏丽大厦物业类型、功能，312套住宅均为一房二厅、二房二厅和三房二厅户型，最大的面积为104.21平方米，最小的面积为63.61平方米，销售价格介于5 140.00至8 840.00元/平方米之间。加之配套的各类设施的功能，消费群体主要为中等收入家庭，以及部分较为成功的工薪阶层人士，相应的对物业管理的要求应呈中等水平，这样对物业管理的需求主要体现在以下几个方面： 1.2.1.1 实行24小时封闭式管理 大厦总出入口设24小时值班室，每班一人；两塔楼大堂不设专门值班室，只设巡楼员一人。 1.2.1.2 实行24小时值班服务 消防控制中心、配电室、水泵房联合设一个24小时值班点，地点在控制中心，早中班2人（其中一人接受维修电话联络，一人巡视并做相关记录），夜班一人。机电人员每人配传呼机一部，作到随呼随到。 1.2.1.3 开展全方位的多方位便民服务 如干洗店或自助洗衣店、代订书报、牛奶，代办暂住证，开展钟点服务或家政服务等。 1.2.1.4开展丰富多采的社区文化活动 针对鹏丽大厦业主（住户）的年龄、职业、文化层次等确立社区文化活动。 1.2.2 管理思路 1.2.2.1全面导入ISO9002标准质量体系，坚持法制化、规范化，走严格管理的路子 物业管理按字面上可理解为管物，其实不尽然。物业管理主要涉及的是人与人之间的关系，物业管理的目的往往是通过服务的手段来实现的。服务的对象是人，服务的实施者也是人，服务与管理是互为前提的。 充分利用我公司获得ISO9002质量体系认证工作的优势，在鹏丽大厦全面导入ISO9002质量保证体系，通过对物业管理的主要业务活动、物业管理的支持性业务活动和物业管理的质量评价和改进活动进行全过程的管理、控制，遵循“管理严明科学，环境安全舒适，服务挚诚满意，品牌优质恒久，多种经营并举，不断发展创新”的质量方针，更好地为业主（租户）服务，力争一年内取得ISO9002标准体系认证。 1.2.2.2 引入人性化管理,作为制度化管理的补充和完善 坚持依法管理、规范管理和全面导入ISO9002标准质量体系的同时，还必须认识到人性本质的特点。简单的依法管理是十分肤浅的，缺乏深度和内涵。要想以管理的手段达到控制的目的，就必须从本质上了解所有业主（租户）的共性，激发其的主观能动性，从思想上和行动上达到管理双方的统一，这就是人性化管理。 1.2.3管理重点 1.2.3.1入伙入住时的装修管理问题 装修问题是大多数企业较为挠头的问题，对于装修的控制经常让人防不胜防，一不留意违章装修的问题就出来了。解决这个问题，就必须在入伙初期开展多种形式的宣传教育，印发相关的装修手册，并在入伙以后主动上门提供服务，征求意见，及时为住户排忧解难，作到防患于未燃。 1.2.3.2 社区文化的开展 鹏丽大厦的市场定位和建造档次，决定了购买者的经济实力和文化层次。今后的大厦业主应该是一些事业有成或具有固定职业的中薪阶层人士。这样一些具有相当理念意识的业主，要通过社区文化活动来激发他们的主观能动性相对难度会较大。但是，现代物业管理又告诉我们，社区文化活动的好坏是衡量一个物业管理企业的重要标准。所以，今后的社区文化活动就必须组织精干人员，认真分析、总结，精心策划，组织好每一次的社区文化活动，努力实现我们的既定目标。 1.2.3.3 提前介入宣传相关法律法规知识 为避免各项管理措施的实施不为业主所理解情况的出现，就必须提前介入通过各种形式进行宣传，使业主了解和掌握物业管理知识、政策法规，并通过法制的手段进行实施。 1.2.3.4 开展多种经营 物业管理企业是微利企业，靠的是提供优质、规范的服务生存的。