关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修正) 及通知2011.9.11.doc

规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修正） 随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展，新建筑结构形式和设计风格不断涌现，房屋建筑面积的计算成为共同关注的焦点，这对房屋面积计算工作提出了新的更高的要求。我局依据建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）制定的《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007]第1号）为我市的建筑面积计算的规范化起了积极的作用。但已使用多年还存在着诸多不足：一是原有的条款是原则性的，不够细化；二是专业术语较多，难以理解；三是新出现的建筑形式（如阳光屋、入户花园、飘窗等）如何计算，未予以明确，导致实际操作中出现各种计算方法进而引发纠纷。为统一规范房屋建筑面积计算方法，做到有章可循，参考无锡、深圳、福州等城市制定的有关操作办法和规则，并结合我市实际情况，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007]第1号）》进行了修正。具体如下： 一、建筑物按《建筑工程建筑面积计算规范》计算各层建筑面积。 1、地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。 2、建筑物顶部的楼梯间、电梯机房；结构（设备管道）转换层、底层(半地下)车库、杂物间等，均按建筑面积计入容积率。 3、坡顶建筑净高在2.1米及以上的部位应按全面积计入容积率； 4、在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的地下室，其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算。因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为大空间停车使用的，经规划部门认定，可按规定计算建筑面积、不计入容积率。但应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接，层高不得大于2.6米。 5、主体建筑物周边地下室下沉庭院及采光井的面积之和不得大于地下室（除停车部分）建筑面积的30%；下沉庭院及采光井的外墙周长之和不得大于地下室（停车部分除外）的外边周长的30%；地下室的窗地比不得大于1/7。 二、建筑物下列项目按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率: 1、在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的非经营性住宅地下室; 2、层高不大于4.5米、通透的、无围护结构的住宅、中小学建筑物底部架空层；临街建筑底层原则上不设架空层；底层临街商业的后半部分不得架空；临江、临湖的可适当提高层高； 3、无围护结构的结构（设备管道）转换层；（层高不大于4.5米） 4、超高层建筑的无围护结构的避难层；（交通核心筒除外） 5、公共建筑悬挑雨篷。 三、建筑物阳台、外廊、突出主体结构的外挑按以下方法计算建筑面积： （一）、居住建筑：①南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。②高度为两层的阳台，其计算方法同第①条；建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。③考虑南昌气候特点，北向阳台，外廊原则上要求统一封闭，外廊按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率；④入户花园为阳台的一种形式，其面积计算参照阳台面积计算。若进深大于3米的阳台及入户花园整体按全面积计算建筑面积并计算容积率；⑤与阳台相接的附属构件（如花台），其底板与阳台底板高差小于0.6米、外挑宽大于0.6米的，视为阳台，其计算方法同第三点第1条；套型建筑面积为144平方米以上的住宅，确需设置设备平台板的，其水平投影面积不得大于3平方米，用格栅围合，其他部位不得再设置空调板。⑥阳台面积要求：1).住宅套内建筑面积为90平方米及以下户型，其各类阳台水平投影面积（以阳台底板计）总和不大于套内面积的7%。2).住宅套内建筑面积为90平方米以上户型，其各类阳台水平投影面积总和不大于套内面积的6%。⑦辅助次要阳台不得超过两个。 （二）、公共建筑：①原则上不设置外阳台；因造型需要设置的，其进深不大于1.2米的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率；②公共建筑北向外廊应统一封闭，按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率；③公共建筑高度大于三层的空中花园平台无围护结构时，按其水平投影面积计建筑面积但不计入容积率； 四、突出外墙的飘窗，按以下方法计算建筑面积： 1、突出外墙的距离原则上不大于1.2米, 宽度不大于该开间的2/3，两侧为玻璃，结构剪力墙及结构柱不得伸出外墙。 2、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计算建筑面积、不计入容积率； 3、除本点第2条之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计算建筑面积、计入容积率； 4、超