建筑工程项目前期成本控制及措施及方法.doc

建筑工程项目前期成本控制的措施及方法 摘要：房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。随着现代建筑工程行业项目的多样化发展，建筑工程项目的成本管理越来越受到企业的重视。如何进行建筑工程项目前期的成本控制，成为了企业控制成本的关键。 关键词：房地产开发；建筑工程前期；项目管理；成本控制；措施 abstract : the real estate business development cost refers to the development of a number of commercial housing refers to all the expenses. daily cost of work was to pass the cost item by item collection and distribution, the final calculation of the development project total cost and unit area of construction cost. with the development of modern construction industry project development of diversification, the construction project cost management is getting more and more attention by enterprises. how to carry out the construction project cost control, cost control has become the key of enterprise. key words: real estate development; building construction; project management; cost control; measure 中图分类号: tu761文献标识码：a文章编号：t2012-08（02）9822 1房地产开发成本的构成 房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。 1.1土地费用 包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。一般房地产开发企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批准；二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商的主要方式。 1.2前期工程费 主要包括房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。 1.3建筑安装工程费 又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。 1.4市政公共设施费用 包括基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。 1.5管理费用 主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。 1.6贷款利息 指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。 1.7税 费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。其中政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，也比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用，不仅项目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。 1.8其他费用指 不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。 2建筑工程项目前期成本控制的意义 2.1节约工程项目成本，实现企业利润最大化 传统的成本管理片面的强调在建筑企业施工建设过程中的成本控制