建筑物折旧中及几个问题探讨.doc

建筑物折旧中的几个问题探讨 　　一、建筑物的自然寿命和经济寿命 　　建筑物的寿命有自然寿命（physical　life）和经济寿命（economic　life）之分。自然寿命又称建筑物的物理寿命、物理耐用年限，它是指建筑物从建造完成之日起至因自然磨损达到不能使用、宣告报废时所持续的时期。由国家建设部门和财政部1993年联合颁布的《房地产单位会计制度》中关于各类结构房屋的耐用年限实质上是一种自然寿命或称会计寿命，是房屋建筑物原始帐面价值减至残值时所经历的全部时间。经济寿命又称建筑物的经济耐用年限，它是指建筑物从建造完成之日起至建筑物使用产生的收益与其所费成本相等时持续的时期，亦即建筑物在经济上合理使用的年限，一般建筑物达到经济寿命或虽未达到经济寿命，但已出现新的功能更佳、结构更合理的同类建筑物，而继续使用该建筑物已不再经济时，即应进行更新，这时该建筑物的经济寿命即告终结。 　　实际估价活动中进行建筑物折旧估算时究竟以建筑物的自然寿命还是经济寿命为准？最好的选择是在建筑物自然寿命基础上，着重考虑其经济寿命。建筑物自然寿命是一种理论上的平均寿命，同一类结构的建筑物只要在整个寿命期内正常使用，其自然寿命一般相同、如钢筋混凝土结构房屋一般可使用60至80年，砖混结构房屋40至60年，砖木结构房屋30至50年。建筑物经济寿命则是一个相对变动的量，它受建筑物本身的设计及功能、所处的周围环境条件、市场状况以及国家和地区的政策、法规等因素影响，并随这些因素的变化而改变。如果在估价时点有一建筑物设计上已过时，功能也较落后，致使该建筑物的使用收益等于甚至低于其使用成本，即使此时该建筑物尚未完成自然寿命，也将不得不宣告报废，否则，如果继续使用，使用者将收不抵支，面临亏损。从目前来看，任何一个拥有并使建筑物的理性的人都不只看到它的自然寿命，而更加关心 它在经济上合理使用的寿命长短。所以，实际估价业务中，在估算建筑物的整个使用寿命时，不仅要考虑其自然寿命，更应考虑其经济寿命。 　　二、建筑物的耐用年限与土地使用权年限 　　建筑物的耐用年限是指建筑物合理的有效使用年限，在单独进行建筑物的折旧估算时，这个耐用年限就是其自然寿命或经济寿命。土地使用权年限是指土地使用者合法拥有的土地使用权年限，一般由土地使用权受让双方根据平等、自愿、有偿的原则来确定。我国法律已经分别规定了不同用途的土地其使用权出让的最高年限。当我们在估算建筑物折旧时如果不考虑其所依附的土地使用权年限的限制时，则地上建筑物折旧的计算如例1所示。 　　例1　有一钢筋混凝土建筑物，建筑面积500m2，耐用年限60年，残值率为0，该建筑物现时完全重置价格为1000元/m2，建筑物已使用了20年，试运用直线折旧法计算该建筑物年平均折旧额和已提折旧总额。 　　解：根据直线折旧法公式 　　　　C（1－R）　　　　　　　t　　D＝—————和Et＝C（1－R）—＝D×t　　　　　　N　　　　　　　　　N 　　建筑物年平均折旧额：　D＝1000×500×（1－0）÷60＝8333.33（元） 　　建筑物已提折旧总额：　Et＝8333.33×20＝16666.6（元） 　　本例中计算已提折旧总额时是假设该建筑物的总折旧年限（包括已折旧年限和尚未折旧年限）就是其耐用年限，在没有其它任何条件限制的情况下，这样的假设是可行的。但是，如果本例中建筑物所依附的是一块法律上具有有限年期使用权的土地，且该土地的合法使用年限于其所附属的地上建筑物的耐用年限，在这种情况下，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、1990年中华人民共和国国务院55号令等规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑、其他附着物所有权由国家无偿取得。因此，使用者可使用地上建筑物的最高年限不应超过其所依附的土地使用权出让年限。在例1中，如果使用者所拥有的土地使用权出让年限为50年，则土地使用者可使用建筑物的最高年限也应为50年，换言之，该建筑物的耐用年限即直线折旧法公式中的那个“N”应是50年。据此，该建筑物年平均折旧额和已提折旧总额应为： 　　建筑物年平均折旧额： 　　D＝1000×500（1－0）÷50＝10000（元） 　　建筑物已提折旧总额 　　Et＝1000×20＝200000（元） 　　当然，反之，假如某建筑物的耐用年限小于其所依附的土地使用权出让年限，则建筑物的总折旧年限就是其耐用年限，土地使用权出让年限不再对该建筑物可使用年限产生限制，总之，在进行建筑物折旧时，应把建筑物耐用年限与其所依附的土地使用权合法年限联系起来进行考虑，合理地确定建筑物的耐用年限，才能准确估算出地上建筑物的折旧额。 　　三、建筑物功能性折旧与经济性折旧的估算 　　同样是对于建筑物的折旧、估价上的折旧与会计上的折旧有所不同。会计上的折