建筑工程五证及理解.docVIP

房地产开发流程相关内容及理解 一、五证及作用 由于房地产地域性、政策性强烈，事项不是一成不变的，没有固定模式，要解放思想。 土地证，拥有使用权 用地规划许可证，拥有规划权（不能违背有关部门规划条件） 建设规划许可证，有权开工建设、招投标、募集资源。 施工许可证，可以开工建设，否则面对政府、社会、心理压力。 预售许可证，只有中国有，随政策变化而变化。政策紧张时，完成主体时可以开始预售。政策宽松时，完成开槽就可销售。政策打压时，甚至取消预售。部分房地产如达不到融资规模，就难以经营。 二、五证办理流程及相关事项了解 (一)土地使用证 1、前置项目：测图、指界（和百姓打交道费时间）、确定红线、缴纳费用。 2、相关内容 只有中国是土地使用证，必须确保拿地有益，这需要前期大量的策划工作，分析宏观环境、地域经济、自己经济实力、投资规模，怎么以最佳的方式进行开发。 要为业主服务，维护自己品牌。 可行性研究报告：都是应付行政审批的，下功夫太少。她能决定项目的成败。一般代做(2万，精做，5千粗做且不要发票) 首先是考虑大环境，进行政策分析 地域经济规模，从实际项目的地域环境分析，考虑投融资规模是否能够承受。 拿地策略，以挂牌为主。招标，只有政府部门有能力做到。挂牌比较稳妥，掌控性强一些。拍卖，通过发公告，掌控性不好把握。真正的拍卖，价格会持续增长。拍卖结束，交钱办土地证。否则，保证金上交财政（但实际很多都没有）。两年没动工，土地收回。（可能让你缴费或挑毛病）。 （二）用地规划许可证 招拍挂时已出规划条件，要审慎研究（不合适的可以提出变更申请）。最重要的几条：容积率、建筑密度、绿化率。容积率（1.5、1.8、2.0）不代表经济效益（产品不一样）。 容积率1.5和2.0的比较： 1.5 10万平米 6万高层+4万多层 2.0 14万平米 为达到绿地率可能要全做高层 要分析投入和产出，谁大谁小。具体要实际分析（建安成本、环境配套、销售额、资金使用）多层建筑周期短，投入少，但卖得高。 例：世纪城，资金只有2000万，考虑资金、周期等，做成多层，商业开发顺序后移。 四季春城，容积率批的是1.8,08年危机后，调整为1.6，改成多层（盲目追求容积率是错误的，要迎合市场）。 要追求综合利益，不单纯看面积多大、投资额多大。太阳能、保温层从热工计算上是节能，但综合效益上未必节能。综合资源最大化利用，才是真正的节能。最大的浪费是房子的寿命上，设计是50年至70年。实际上没有超过30年。欧洲几乎没有在建工程，他们是真正的百年建筑。 容积率、建筑密度、绿化率（不低于35%），遮阴距（多层1.5左右，高层大寒日满足3小时），这几样是综合考虑的，所以户型不是随意摆放的。 概念性规划（取地之前）：要出红线、高度、绿地率。给出1.8的容积率，调成1,3，不考虑土地利用率、经济指标，可以随意摆放。可能卖的很好，但数量少，经济效益不会达到。 户型最大的调整变化，就是面宽、进深，之后再考虑布局。例：面宽：7.9m 面积130平米，所以进深是15m，没法住。所以一般否定这个面积，只能做110平米。（一般进深达到12.5m，达到极限）。 选出户型后，再考虑遮阴、通风、建筑密度（规定楼长只能是40m上下浮动2米） 如果只用一个户型，就是42/7.9 看是否是整数。是就摆上，不是，就做成4户7.9的，剩下的压缩成一户或调成2户。之后根据建筑图、建筑方案确定建筑施工图。看规划条件（很重要，没有实际效益则没有任何意义）。这个需要决策层决定，不是规划部门。 规划条件确定之后，规划许可证就开出来了，交土地管理费，1万元/亩。 （三）建设规划许可证（最麻烦、环节太多） 1、前置项目： 1、土地证 用地规划许可证 计委立项（许可证备案制） 1）可行性研究报告 2）地震性评估（地震局） 3）水土保持（水利局） 4）环评（环保局） 5）商业（商业局） 2、相关内容 1）地震性评估一般取得规划用地许可证后，做规划设计时发挥作用。可能建设方在建筑相关数据方面不如他们精确。可以在结构设计上做出相关意见，节省材料。实际上是快完工时，来做地震性评估。地震性评估应该规划设计之前做，否则没有指导意义。 2）环评，很少有指导意义。5万平米以下的作报告表，以上作报告书。实际10万平米以上的做报告书，以下搭上。这类不找外人，因为还得找相关部门审批（海洋城环保局资质可能不够）。 3）纪委立项备案相关方面（技巧）： 如环评：地质报告书（1.5个月） 压缩方法：1）上级领导催促，先出报告。中间部分，后面再补齐。 2）找环保局要号，按程序要多少天完成（有那几家作报告），把其中一