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浅议房地产开发项目质量控制【摘要】本文笔者根据自己多年从事房地产开发工作所积累的经验，简略地对目前房地产开发过程中的质量控制存在的问题进行了简单的剖析，从前期阶段、设计阶段、施工阶段的质量控制方面方面进行了讨论，并提出了具有针对性的具体措施。 【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制 中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数 在房地产项目开发过程中，开发企业通过在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务阶段等环节进行有效控制，开发出高质量的房地产项目。在此过程中，各环节和各资源往往是相对独立却又是密不可分的，只有把各方面资源协调运作好，才能开发出质量上乘的房地产项目，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。 1.目前房地产开发项目的问题 在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。 有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查，也很少对调查结果进行深入剖析和对各方案进行多方案的比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。 2.房地产开发项目的前期质量控制工作 房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。 2.1 建立开发项目质量管理责任制。 项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。 2.2 制定开发项目的质量计划。 充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。 2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。 建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。 3.设计阶段的质量控制 3.1 方案设计阶段 开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在此过程中，业主应让设计师尽情发挥。在几家拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。 3.2 施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。 工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。 4.施工阶段的质量控制 工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。 4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。 4.1.1 明确质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。 4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划