城中村安置房项目策划提案1227.ppt

谢谢观看！ 请领导指示！ 项目整体定位 战略定位： 目前景德镇市场现状是供大于求竞争激烈的市场环境，我司认为，应采取竞争先导战略，以有利的竞争策略使自己利于不败之地，为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异。以实现项目定位高于市场，差异化优势明显的竞争优势。 高端住宅 主题推广语： 江山为重 顶级人文豪宅 Block街区 主题推广语： 国际生活体验 一站式综合BLOCK商业街区 大卖场、购物中心 主题推广语： 国际级百货购物中心 客户定位 当前市场主力客群：通过市调和访谈，我们发现目前市场上的主要客户大抵可以分成四种 客户情况：市区客户之普通居民置业特征：购买力有限，区域居住粘性较强，部分会被挤压至其他区域，重视户型和总价，关注性价比关键词：区域、性价比、 本报告是严格保密的。 61 客户情况：市区客户之泛公务员阶层置业特征：对城市资源有一定的占有性，投资比较关注东部新城，关注项目的品质和居住环境，看中地段及升值潜力关键词：资源、地段、品质 客户情况：八县在外做生意的，购买力较强 置业特征：倾向于全市置业，注重产品品质和未来的升值潜力 关键词：品质、升值潜力 客户情况：年收入20~100万不等，购买力较强 置业特征：倾向于在开发区及东区置业， 在乎石化影响。看中通勤距离（时间）、居住环境及产品品质 关键词：通勤、品质、环境 景德镇市场上主要购买客户由陶瓷经营的私营业主、下辖县镇客户、泛公务员及城区职工构成，他们均有自己明显的置业关注点。 1 2 3 4 当前市场主力客群：通过对四大类主力客群的深度访谈和总结，我们将他们的置业特征和倾向做了如下归纳。 客户定位 主要客户分析总结表 主要客户 目前置业特征 置业特点 置业趋势 置业驱动点 私营业主 年收入20~1000万不等，购买力较强，倾向于城西和城北置业 城西、城北→ 市中心、少量东部、南部 由于购买力较强，对户型的舒适度要求会进一步放大，面积需求放大，对品质要求提高 通勤、产品品质、环境 城区职工 购买力有限，依然希望住在市中心，部分会被挤压至其他区域，重视户型和总价，关注性价比 市中心、开发区、西区→市区、东部、城市边缘 购买力有限，区域粘性较重，总价成为关注的第一要素，关注产品的性价比，户型需求紧凑化、实用化，对赠送敏感 区域、总价、性价比 泛公务员 工作单位在市中心，自住倾向市中心，投资比较关注东部新城，关注项目的品质，看中地段及升值潜力 市中心→ 市中心、东部 对产品品质的要求取决于自己的经济能力，部分需求紧凑型户型部分要求舒适性户型，但总体来说对产品要求舒适性较高 产品品质、地段、环境、通勤 下辖乡镇 倾向于全市置业，注重产品品质和未来的升值潜力 全市→ 市中心、东部、少量开发区 购买力较强，大量投资需求，对产品品质的要求进一步提升，面积需求根据家庭人员结构以及经济能力综合考虑 品质、升值潜力 私营业主（陶瓷为主）的主战场很难完全转移到市中心，城区普通职工因为总价承受能力逐渐被迫外溢，而泛公务员阶层是市中心客户的主力军，八县客户对产品品质的要求进一步提升，地段上也会重点关注市中心和东区。 客户来源 客户等级 导入项目阶段 导入项目条件 潜在客户特性 泛公务员 主要 前期、中期、后期 高品质产品、总价控制、资源和配套 改善性置业可能性较大　 私营业主 次要 前期、中期 高品质产品、资源和配套、城市价值 对品质、环境要求大于通勤要求 城区职工 次要 中期、后期 总价控制、城市资源 经济条件相对较好 下辖县镇 次要 后期 高品质产品、资源和配套、城市价值 认可市中心的增值保值能力 本项目潜在客群：结合四大主力客群的特征和职业倾向，找出本项目的目标客群和宣导对象。 客户定位 通过品质打造、稀缺资源及高性价比留住泛公务员阶层、下辖县镇客户甚至部分陶瓷经营户、陶瓷大师等； 通过控总价、高品质产品吸引城区条件较好的职工。 价格策略定位 分期定价，低开高走 分期定价：包括内部认购价格、入市价格、价格升幅周期、价格升幅比例、价格技术调整、价格变化市场反应及控制、项目价格、销售额配比等，待双方合作意向达成后共同商讨制定； 低开高走：这是目前房地产销售的常用价格策略，由于本项目档次最高的豪宅开发，所以本项目也运用低开高走策略，但这种策略的数量（低多少、高多少）和时间（多久进行价格调整）问题如何把握，怎样与销售和回款配合好，是关键所在，专业的代理公司即可策略性地把握这个关键。 价格策略定位 项目所处地块市场平均价格 据调查，城北、城西该片区市场平均价格约在3800~4800元/㎡左右。 价格定位： 我司对影响价格的各种因素所知不完整，所以本价格制定尚须根据这些因素的具体情况、市场变化和和工程进