2008年洛阳房地产市场状况综合调查报告.docVIP

洛阳房地产市场状况综合调查报告 据为期一周的当地调查，洛阳这座千年古都经济发展已经步入了快车轨道，而房地产开发正处于起步后的初级阶段，市场潜力有进一步激发的巨大空间。本项目的开发也面临诸多困难，喜忧参半，详报于后。 一、 、 1919.6亿元。洛阳全境人均GDP高达30080元人民币（近4000美元），已经达到了沿海发达地区的水平，按联合国发展总署的说法，已经进入了高速发展时期。下面是近八年的GDP发展数据。 按GDP计算洛阳应有的房地产销售额理论值 这几年中洛阳房地产的实际销售额 洛阳历史（近八年来）沉淀的房地产购买力约155.9亿元。 形成这种现象的原因是以国企为主的地方经济结构，导致高额GDP不能有效地转化了民间消费力。（为党做出了巨大贡献） 1.2、 1.3、 、 2.1、 从销量走势我们可以明显地看出，从2005年起洛阳人的购房意识已经被明确唤醒，市场需求表现得十分旺盛。而洛阳开发商的对市场的感知力又明显滞后，在2005年市场需求已经超过当年产量的情况下，2006年的产量竟然不见增长，以至2006年当年销售顺差达140万平米，历史上的余量存货在这一年几乎得以全部清空。当然这也为今天的市场良好发展创造了条件。 2.2、 2.3、 2.3.1、洛阳新区板块。 洛阳新区作为洛阳市新的行政中心区域，由于宏大的市政规划气魄及政府政策的偏爱与支持，近三年来已经成为洛阳房地产项目开发的主力区域，占有洛阳房地产市场的半壁江山。该区当前在售楼盘有31个，3月10日至7月20日的5 个月内，这31个项目共售出住宅4565套，566324平方米，销售金额达164825万元。平均每个项目每月成交30套住宅，合3654平方米，整个城区的如此销售旺势全国罕见。该区这半年来就“成交量、销售面积、销售额、均价”等四项指标的前十名情况统计如下： 　 成交量前十名 销售面积前十名 销售额前十名 销售均价前十名 名次 洛阳新区 套数 洛阳新区 面积 洛阳新区 销售额 洛阳新区 均价 1 宝龙城市广场 585 长城花苑 59826 泉舜财富中心 177676873 宝龙城市广场 4627.4 2 帝都国际 446 帝都国际 52530 宝龙城市广场 151843336 国宝花园 4376.3 3 长城花苑 405 泉舜财富中心 49347 帝都国际 121704479 TDJYX-2005-5 3882.4 4 泉舜财富中心 369 金盾花园 48866 长城花苑 114447884 建业美茵湖 3718.6 5 金盾花园 342 宝龙城市广场 32814 奥体花城 103164681 泉舜财富中心 3600.6 6 奥体花城 207 奥体花城 28840 金盾花园奥体花城 3577.1 7 新天地红太阳 196 新天地红太阳 26965 国宝花园东方今典 3371.6 8 水木菁华 187 水木菁华 22949 新天地红太阳阳光双溪布洛 3346.1 9 康城逸树 175 洛阳泊林绿洲 21759 阳光双溪布洛天元在水一方 3323.6 10 中和花园 167 国宝花园 20276 康城逸树世府名邸 3256.3 就洛阳新区的范围内来说，宝龙城市广场对投资性公寓的开发最为成功，以高出建业美茵湖项目900元/平方米的冠军价格拿下销售金额第二的宝座，月均成交量达110套以上。这也说明洛阳地界小额投资性客户具有极大的挖掘潜力。 剔除宝龙城市广场这个公寓为主体的特例，我们将洛阳新区的住宅项目按销售价格划分成高、中、低三个档次。 高档盘： 3600元/平方米以上； 中档盘：3000元/㎡～3600元/㎡； 低档盘：3000元/㎡以下。 则低中高三个档次的项目在新区分别所占的市场份额如下： 这是一个非常典型的价金字塔市场结构。这说明洛阳当前的房地产需求市场完全是一个由首次置业者为主体、以自住型刚性需求为特征的房地产初级市场。 洛阳新区虽然占据了洛阳房地产市场的半壁江山，但由于新区的商业等各类配套条件跟不上房地产开发的步伐，从而出现空置率高达70%的不正常现象。多数洛阳人在新区购房，是一种战略性安排，他们认可新区的城市环境建设和将来的发展前景，但目前他们买了新房却继续在洛河对岸生活。因此社会配套是新区项目大面积开发目前面临的主要瓶颈。 2.3.2、涧西板块。 涧西区由于与老城区紧密相连，商业和各种社会配套极为发达，该区住宅颇受洛阳当地居民喜爱。当前涧西在售项目共计有29个，总体占据洛阳房地产市场27%的市场份额。3月10日至7月20日的五个月内（其中有7天未做统计），涧西共销售住宅2651套，销售面积303367平方米，销售金