201113关于尽快调整城中村改造政策大力提升城市经营水平的工作建议.docVIP

关于尽快调整城中村改造政策 大力提升城市经营水平的工作建议 西山地区综合整治，涉及大量的城中村改造区域，城中村改造与国投公司市场化运作的好坏，直接关系到西山综合整治大局能否顺利推动。针对目前我市城中村改造的现状，经我们调研并结合市场化运作的实际，对我市城中村改造做了一些分析和建议，希望能对我市的城中村改造工作产生促进作用。 一、城中村基本分析 （一）城中村成因 城中村是我国城市化进程中特有的现象，其成因是中国城乡二元户籍制度，城乡二元土地制度，城乡二元保障制度，城乡二元就业制度，城乡二元经济制度与城镇化发展不相适合，在城乡统筹发展的过程中，一部分传统农村地区由于接近城镇地区而又滞后于城市化发展，被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”未完成城市化转型的特殊地区。 （二）城中村特征 城中村与周边城市地区相比，其主要特征有： 1.用地特征。城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主，建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失，成熟的城中村已经没有农用土地。 2.景观特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主。缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑、私搭乱建多，城市基础设施配套缺乏。 3.社会特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多。本地居民与外来人口文化素质普遍不高，社会治安难度大。 4.经济特征。城中村村民主要经济来源是村集体经济分红，出租房屋收入以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主。非正式经济是城中村赖以兴盛的体制外经济。 （三）城中村改造的必然性 随着我国城市化进程的加速，如何解决城市新增建设用地的不足，如何使城市居民与当地农民同样享受改革开放的成果使城中村改造成为必然。根据我市并政发[2008]19号文件第二条对城中村改造做了定义：“城中村改造是指城市规划区范围内村庄的村民转为居民，撤销村委会建立居委会，农村集体经济组织改制为股份制经济组织，集体土地依法征收为国有土地，按照城市规划建设管理规定进行建设的行为。 二、我市城中村改造面临的几个突出问题 我市城中村改造始于2003年，2003年9月市政府出台了《关于加快“城中村“改造的意见》，至2008年市政府并政发[2008]19号文件《太原市城中村改造管理办法》的出台形成了多个城中村改造配套文件，其间，市政府还成立了太原市城中村改造协调领导组统一协调全市城中村改造的工作，但由于种种原因我市城中村改造效果并不理想，在具体工作中面临以下几个方面的问题 （一）城中村改造方式单一未引入市场竞争机制 我市城中村改造共有三种模式：政府主导开发、村集体自我改造以及开发商主导开发。我市城中村改造模式表面上看是以村集体自我改造占主导地位，实际上多为村集体与开发商共同合作开发，并未引入充分的市场竞争机制，致使多数城中村改造项目未能实现价值最大化。 （二）城中村改造政策缺位及行政执法不到位，致使现有城中村改造用地状况混乱 我市目前的城中村改造政策对土地处置有明确的规定。如：“城中村改造建设用地范围以内的土地以划拨方式供地。其中属于经营项目用地的再以协议出让方式供地，并依法办理土地出让手续。”由于我市城中村改造没有一套完善便捷的审批绿色通道，再加之执法不到位造成了许多城中村改造项目违法、违规现象，如：擅自扩大划拨供地范围；不按规划要求擅自扩大容积率搞建设；擅自将划拨供地建设的房屋按商品房出售；城中村改造预留发展用地更加混乱，甚至有的城中村改造只办理完“城政办”批复后便开工建设，预售房屋。诸如此类现象造成了我市城中村改造用地十分混乱。 （三）由于我市经济发展产业缺位，造成了城中村改造后的村民再就业形同虚设 我市多数城中村改造多为城市发展、扩容而进行的城中村改造，少有因产业发展而进行的改造。而产业发展的缺失造成了城中村改造后村民再就业的盲目性，再加之城市居民自有的就业压力，使城中村改造后村民再就业无从谈起。 （四）集体经济改制流于形式 部分城中村在股份量化时，将集体土地经评估后量化给村民，作为村民股份组建了新的经济实体。但由于城中村集体土地在城改工作启动后，将向建安置楼用地、村民经济发展用地、商品房开发用地与政策储备地几个方向转化产权。在集体土地转变为国有土地用于开发建设后，绝大部分集体土地不再归村集体经济所有，造成村民在法律上将不再拥有该部分土地的使用权，从而使村民所持股权空壳化这一做法一方面有违国家法律所规定的公司资本维持原则与资本不变原则，另一方面引起村民误解引发不安定因素，致使已完成的股改工作在实质上归于失败。相当数量的城中村集体经济除土地外，资金与其他资产总量非常有限，但为了完成无形改造，在未经充分论证和考虑股改后公司可持续发展的前提下，草率地将集体经济改制为股份合作制，而改制后的经济组织一无产品，二无市场，三无实际资产，四无流动资金，致使股改流于