物权法司法解释破解物业服务纠纷难题2222.docVIP

百姓关注--- 物权法司法解释破解物业服务纠纷难题 编导：牛立辉 2009年6月3日直播 内容 时间 操作 主 持 提 纲 1 片头广 30秒 片头 片头+广告 2 开场 1分 字幕： 主持人 开场白：百姓关注，关注您生活的每一天。您好观众朋友，这里是秦皇岛电视台一套正在为您直播的《百姓关注》节目，我是韩圣亮。自2007年10月1日《物权法》实施以来，涉及居民房屋所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加，比如小区车位该不该收费、地下室能不能被物业公司出租、物业擅自对物业费提价业主能不能拒交等等。这些问题常常围绕在业主身边，想依《物权法》维权，但法律的相关规定不是很明确，这使得业主们维权“欲言又止”。不过这种局面很快就将被打破，近日，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。两部司法解释涉及到了居民房屋所有权和物业服务的纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，比如物业服务欠费难题如何解诀？居民房屋的专有部分和共有部分是怎么确定？车库、车位纠纷问题如何化解？如何处理“住改商”现象？物业服务纠纷怎么化解？今天我们就这个话题与大家一起来聊一聊。 首先介绍一下做客直播间的嘉宾 一位是市中级人民法院民事一庭 庭长 张 一位是河北德圣律师事务所 律师 李连东 另一位是物业公司或市民 欢迎到来 1、节目开始，我们先通过一个短篇来了解一下物权法两部司法解释出台的简要背景。 3 预热 引出话题 访谈沟通短片1 120秒 正文： 近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，《物权法》自2007年10月1日施行以来，审判实践面临的压力与日俱增，涉及居民房屋所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释，经过数年的起草制定工作，最终于5月24日正式出台。 　　据介绍，两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。 　最高人民法院有关负责人表示，这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性，是最高人民法院切实加强审判指导的最新举措，将对解决物业服务纠纷难题正确适用法律和统一相关案件的裁判尺度起到重要的指导意义。 4 60秒 2．（主持人）：看完短片，先问问市民嘉宾 ，据您了解的情况，在实际中，老百姓会碰到那些物业服务纠纷难题？ 嘉宾（大意）：。 3（主持人）：李律师，通常老百姓解决物业服务纠纷难题一般会怎么做？结果如何？ 嘉宾 4、（主持人）下面我们就请张庭长来解读一下物权法这两部司法解释，前面两位嘉宾也提到，业主不交物业费或物业公司收不上物业费是物业服务纠纷的主要类型，司法解释对此是怎么规定？如果业主提出不需要有关物业服务或者其他原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理？ 嘉宾（大意）：司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理？最高人民法院民一庭负责人说，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。同时，司法解释还规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限