交易前准备.pptVIP

* 4、非直系亲属赠予 1、非直系亲属赠予后出售的，原值为零，权利来源时间以受赠时间为准。 2、09年1月1日前受赠予的，办受赠予产权证时，免收营业税、个人所得税 09年1月1日至09年5月25日期间受赠的，办受赠予产权证时，免收个人所得税，需征收营业税 09年5月25日以后受赠的，办受赠予产权证时，营业税及个人所得税均需征收。 * 5、房 屋 原 值 房屋原值将关系到产权人应交纳的税费额度。 1、商品房原值以产权人原购房的发票金额为准，二手房，则应以最后一次转让所申报的价格作为判定依据。 2、房改房的原值以房改时所交的款+个人工龄价值，每套约4-8万。 3、集资、经适、拆迁房原值以当时所交的现金款为准 4、继承受（包括赠予受直系亲属的房产）的房产权利来源时间及原值，以前一道为准。 5、拍卖受房产原值为：拍卖价值+拍卖费用+税费为准 注：前一道房产的原值（单价）不影响后一道房产定义为高档住宅或普通住宅。 * 6、产权证的建筑面积 1、核实房产的建筑面积是否和委托出售的建筑面积一致？ 明 2、新旧产权证的转换：旧证的私有面积=单元的私有面积+附属间的私有面积。共有面积另外测算。 3、福州市有些老旧住宅于产权登记时阳台面积按全部计算，现应改变为阳台面积按一半计算可能会造成面积减少。 4、首购时，房产+杂物间大于90，则住宅按1%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。大于144的，则住宅按1.5%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。 5、出售时，房产+杂物间大于144，则应分开申报，避免成为高档住宅，同样房产按普通住宅征税，杂物间按非住宅征税。 * 7、房屋结构、用途 房屋结构 有些房产建筑结构实为框架，但产权证体现混合结构的，则应亲自带产权人到档案馆查询档案落实是否可以办理变更手续 房屋用途 1、房屋性质对交易有哪些影响： A、房屋性质不同，交易税费也不同 B、住宅可以落户，非住宅无法落户 C、住宅的贷款政策比非住宅宽松很多，比如店面、写字楼贷款银行需先审核房屋的各种情况，并进行风险评估，贷款层数也只能按5层贷款。附属间和车位就不能单独办理贷款，必须和房屋同时申请贷款 * 8、房屋抵押需了解的状况 1、房屋抵押于哪家银行，是否满一年，贷款余额多少。 2、该贷款行是否同意提前还清贷款，申请需要多少时间 3、卖方自行解押还是委托担保公司解押，费用是否有谈妥。 4、委托担保公司解押需办理委托公证 5、买方房款需于卖方解押还款前冻结在担保公司指定银行 6、以现金或赎楼方式还款 7、银行收取的提前还款违约金由卖方承担。 8、解押时只需产权人到场，不需要夫妻双方 * 9、解押方式及收费 现金解押 卖方需以现金解押方式解押的，解押费最低需2.2%/月。 买方赎楼解押 卖方需要办理解押，以买方赎楼方式还款的，需在担保公司指定银行办理按揭贷款，收费为最低1.5%/月。 （注：买方为一次性付款或公积金贷款不可办理买方赎楼解押，目前只能现金解押） 买方赎楼的益处： 因赎楼方式解押收费标准低，相应承担解押担保费低。 放贷在前，可以避免交易结束后，银行无额度拖延放款造成交房、收款手续延误及担保费持续产生等问题。 * 10、产权证的发证机关及工作日 1、如何识别发证机关 通过产权证右下角的盖章来识别，以确定一次性付款的单子，应在哪个区房管局办理交易。 2、各房管局交易工作日 房地产交易中心：10个工作日缴税+领证 鼓楼、台江：10个工作日缴税+15个工作日领证 晋安：10个工作日缴税+22个工作日领证 仓山：15个工作日缴税+17个工作日领证 * 11、各类房产办理一手产权证材料 1、商品房办证资料及程序 如果已经办理总登记，则产权人可以带身份证和《商品房买卖合同》预告登记证及预收款的发票到开发商处开具正式购房发票、到银行开具期转现报告及领取备案登记证，并到房地产交易中心办理维修基金缴纳手续。一般需要10个工作日。 2、房改房办证资料及程序 ： 公房转让协议书、房改证明书、结算单等。同时要和产权人确认该房改房办理产权证的时间。房改房法律禁止未房改到产权人的房产上市交易。10个工作日 3、拆迁房办证资料及程序 ： 审查产权人是否有拆迁协议书、拆迁安置排房单、拆迁安置结算单、补面积款的发票原拆迁房屋产权注销单及产权人及配偶的身份证