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6 物业管理服务合同 6.1 物业管理服务合同及其特征 6.2 物业管理服务合同的内容 6.3 物业管理服务合同的违约责任 6.1.1 物业管理合同的概念 物业管理服务合同 是指作为委托人的物业建设单位、业主及其自治团体与作为受托人的物业管理（服务）企业就相关的物业的管理事务处理（所达成）的合约。 物业管理合同的实质 它是物业管理当事人之间，为实现物业管理的目的，明确相互权利和义务而订立的契约。 物业管理服务合同是不是委托合同？ 合同目的 活动范围与权限 合同标的转移 收费方式 合同解除条件 6.1.2 物业管理服务合同的特征 物业管理服务的当事人是特定的 物业管理企业是以业主及其自治团体的名义除了委托事务，费用由业主承担 物业管理服务合同的订立是以当事人的相互信任为前提的 物业管理服务合同是有偿、双务、诺成合同 物业管理服务合同是要式合同 * 物业管理服务合同是一个连环合同 @ 物业服务合同中必然要涉及第三人：业主和物业使用人 * 物业管理服务合同链 6.1.2 物业管理合同的特征 物业管理服务的当事人是特定的 物业管理企业是以业主及其自治团体的名义除了委托事务，费用由业主承担 物业管理服务合同的订立是以当事人的相互信任为前提的 物业管理服务合同是有偿、双务、诺成合同 物业管理服务合同是要式合同 * 物业管理服务合同是一个连环合同 * 物业服务合同中必然要涉及第三人：业主和物业使用人 @ 前期物业管理服务合同对业主有效吗? 前期物业管理服务合同具有集体合同的性质； 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，适用于物业的买受人； 业主有权提前终止前期物业管理服务合同。 前期物业服务合同与物业服务合同有何区别？ 签订合同的主体不同 订立程序不同 合同终止条件不同 6 物业管理服务合同 6.1 物业管理服务合同及其特征 6.2 物业管理服务合同的内容 6.3 物业管理服务合同的违约责任 6.2.1 物业服务合同部首 双方当事人的名称 双方当事人住址 物业名称 订立合同所依据的法律 6.2.2 物业服务合同正文内容 物业基本情况 委托管理的范围、内容及权限 委托管理的目标 委托管理的期限 双方的权利义务 费用的种类及标准 奖惩措施 违约责任 合同的更改、补充和终止 争议的解决 其他。 6.2.3 合同结尾 签订合同的时间 签订合同的地点 合同生效日期 合同份数 开户银行及帐号 合同当事人签名、盖章 物业管理服务合同（示范文本） 6 物业管理服务合同 6.1 物业管理服务合同及其特征 6.2 物业管理服务合同的内容 6.3 物业管理服务合同的违约责任 6.3.1 物业管理服务合同的变更 物业管理服务合同的变更 是指合同生效后，非因当事人双方的过错而发生情况变化，导致合同的部分内容不再符合实际，继续履行合同对某一方当事人会显失公平。此时，当事人可通过协商，对合同内容作出修改。 物管合同变更的特点：①协商一致性；②局部变更性；③相对消灭性。 6.3.2 导致物管合同的解除的几种情况 合同期届满 当事人双方商定解除合同 一方违约，经法院判定解除合同 6.3.3 物业服务合同的违约责任 违约责任的承担方式： ①继续履行；②采取补救措施；③赔偿损失；④支付违约金。 免责条款：一般为不可抗力。 本章回顾与总结 物业管理服务合同的主要特征 物业管理服务合同的构成及内容 物管合同的变更和解除的适用条件 物业服务合同的违约责任 一、选择题（1-3小题为单项选择题；4-11为多项选择题） 1、前期物业服务合同由（ ）与物业管理企业签订。 A、建设单位 B、入住业主 C、业主委员会 D、房地产主管部门 2、物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。 A.各业主分别 B.业主大会 C.业主委员会代表业主 D.物业建设单位 3、前期物业服务合同中，物业尚未出售或交付给业主使用前，该部分物业服务费应由（ ）。 A、业主负担 B、业主与建设单位分担 C、建设单位负担 D、物业管理企业负担 4、前期物业服务合同与物业服务合同的区别有（ ）。 A. 签订合同的主体不同 B. 合同终止条件不同 C. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 D. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 E. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 5、物业服务合同为（ ）。 A、有偿合同 B、要式合同 C、诺成合同 D、双务合同 6、物业服务合同终止的情形有（ ）。 A、合同期届满 B、协议终