2004伟业北京世纪华侨城项目营销策略报告.ppt

北京世纪华侨城项目营销策略报告 ;价格;30-90万;外来人口占相当比例， 目前外地务工、经商 人员已达到20％。 并成逐年递增趋势。;从客群购买比例发展来看，外籍（含港、澳、台） 和外省市购买逐渐增多;1、北京将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。 2、土地政策及金融政策的实施将影响行业进行清盘，使市场经营更为有序。 3、北京的大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。 4、二三级市场的影响 二手房存量大，随城区价格上扬和供应量紧缩，必将更加活跃。 二、三级市场的活跃，不会抑制一级市场的销售情况，相反，会带动一级市场，形成联动。 二手房市场将冲击低档住房市场，置业升级将给中高档住宅带来更大的购买需求。 5、2008奥运的影响 07－08年出现无新增住宅的真空市场现象。 新增奥运场馆将制造多个住宅新区。 奥运带动京城北部购房热点地区更加升温，进一步拉大南北差距。 ;凭借强大的资金实力以32亿竞拍价购得北京48.78公顷的土地。不停进行事件的制造为项目做了免费的宣传。承诺“开发一个社区，建设一个公园”。 ;;;? 周边项目均价差异较大，世纪东方城、山水文园与我们项目将形成三足鼎立之势，各个项目各有所长。所以，寻找市场差异化是华侨城项目核心竞争力的体现，我们在下一章将有详细阐述。 ? 区域内现有世纪东方城低价入市，而翠城为经济适用房属低端定位，因此本案在此区域塑造中高端产品有一定的难度。且周边项目均为大盘操作，后期市场存量巨大，未来竞争将异常激烈。所以，需要通过实效性较强的活动和密集性的媒体投放进一步提升华侨城品牌形象，拉开与周边项目的差距。 ? 打生态概念是本区域项目的共同特点，这需要我们要对产品进行深度挖掘，差异化对待，从更高的层次提升生态的意义和价值。 ;朝阳 公园;东南三环重点项目一览表 ;; 百子湾地区重点项目一览表;总 论 ;第二部分 项目分析;A;;华侨城——强势品牌;华侨城“旅游＋地产”开发模式 ;户 型;与竞争对手户型比较;与竞争对手园林比较;;通过上述分析，华侨城项目的综合产品力提炼—???舒适尺度的生态板式住宅 ;? ; ?;第三部分 营销策略 ;项目卖点梳理与核心价值提炼 ;分主题和关键词;强势;总体推广思路;总体推广调性;活动营销——充分造势，增进理解 ;;整合营销结构 （一短二长）;品牌营销之华侨城寻找知情人 ;Step 3.活动整体结构图;品牌营销之借船出海，三地联动 ;;活动营销之《创世纪》大型开盘演出 ;活动营销之系列旅游地产论坛 ;;我爱我家将为华侨城提供“升级理财”整体服务;;;销售支持之销售工具 ;媒体选择与投放;;;表（一）——准备期与预热期（04年10月—05年2月） 单位：万元 ;表（二）——认购期与开盘期（05年3—5月） 单位：万元 ;表（三）——强销期1与持续期1（05年6—9月） 单位：万元 ;表（四）—强销持续期2与收盘期（2005年10月—2006年4月）单位：万元 ;华侨城一期推广费用分配明细表 单位：万元 ;第四部分 销售执行 ;;价格定价与调整 ;工程要求及实楼样板间建议 ;??????联合营销体组织结构 ;??????关于联合营销体的相关问题 ;Thanks.