071209中国土地供应制度对房价影响的机理分析.docVIP

中国土地供应制度对房价影响的机理分析 高荆民 何 芳 经济与管理学院，同济大学，上海，200092 [内容提要] 近年来，大中城市房价的持续快速上涨，使人们不得不开始高度关注房价得以持续快速上涨的深层次原因。虽然造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但土地供应制度对房价的影响是不容忽视和无可推卸的。本文中笔者运用经济学的原理从现行土地供应制度下土地的价格，土地的供应量和对土地市场的心理预期影响来探求土地供应制度对房价上涨的影响机理，并提出相应的政策建议。 [关 键 词] 城市土地 房地产价格 供应制度 影响机理 一、引言 近年来我国商品住宅价格保持连续上涨，特别是2007年以来某些城市甚至出现了“飞涨”。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年第3季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比上季度高1.9个百分点；房屋租赁价格上涨3.0%；土地交易价格上涨15.0%。国家发改委11月14日公布的数字显示，中国10月份的房屋销售价格较上年同期上涨9.5%，为2005年7月中国扩大月度房价调查范围至今两年以来的最大单月涨幅。就房价收入比，即住房价格与家庭年收入的比值而言，从美国的4倍到香港和日本的8倍，然而，目前中国这一比率已达到15至20。 表一 1997-2005 年全国历年住房价格变化 价格单位：元/m2 年份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 价格 1790 1854 1857 1948 2017 2092 2197 2608 2937 上涨率 — 3.58 0.16 4.90 3.54 3.72 5.02 18.71 12.62 ——国家统计局 按照我国现行的土地制度，城镇土地属国家所有，农村土地属集体所有。不论是国家或是集体的土地，用于建设的土地必须先经过政府集中，然后通过“招拍挂”等方式出让给开发商，才能最终转为建设用地。尤其是农用地受到严格的管制，不得越过地方政府进入市场交易。也就是说政府垄断的土地一级市场的土地供应。 笔者认为，现行的土地供应制度对房价上涨有着推动作用，本文中笔者拟运用经济学的原理来探求土地供应制度对房价上涨的影响机理。 二、土地的供应制度的特点及其对土地的供应的影响 （一）土地的供应的土地储备制度形成与确立 我国宪法规定城市的土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。城市土地国家可以依法无偿或有偿出让一定年限的土地使用权；国有土地使用权可以交易，但是用途转变受到严格管制。中国的可经营土地的供应的主要通过土地储备制度来实现的，土地储备制度的形成是一个随着土地经营市场化机制引入土地经营之中逐渐形成和发展起来的，是中国经营性土地的主要供应制度，集中反应了土地供应的中国特点：以政府计划机制为主导，结合市场机制的土地经营制度特色。 1996年上海市成立我国第一家土地储备机构———土地发展中心，随后杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等大中城市也先后成立了土地储备机构，目前已累计成立2000多家。尽管这些土地储备机构运作模式不一，但其主要的功能就是实施土地收购、整理、出让等工作。2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”， 对土地储备和交易制度提出了原则性的指导意见。大中城市也先后成立了土地储备机构，目前已累计成立2000多家。由国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》（下称《办法》）从去年开始酝酿至今，于2007年12月03日正式发布，是首个全国性的关于土地储备的规范性文件。《办法》一方面统一了土地储备模式，有利政府于加强土地调控。另一方面，政府通过土地收购储备制度实现“一个管子吸水，一个池子蓄水、一个龙头放水”， 经营性土地的由国家或地方政府统一规划，统一征地，统一开发，统一经营，从而在城市土地的一级市场形成了国家或地方政府供应的完全控制的格局，因此政府成为土地供给的唯一源泉，土地一级市场呈现非常强大垄断势力。 （二）土地的供应制度对土地的供应的影响 土地供应制度形成了政府对土地一级市场的垄断供应。垄断一般指由于自然因素或人为因素限制产品的供给量，以致出现产品供给量持久的小于产品按其价值出售时对应的需求量。我们运用经济学的原理来分析土地垄断供应对土地价格、土地供应量及土地市场预期的影响。 1．土地供应制度对土地价格的影响 政府对土地一级市场的垄断供应会产生高额的利润，土地的垄断可以为部门带来极大的利益，一些市、县的土地出让金已经达到当地财政收入的35%，有的高达60%。地方政府为了追求政治业绩或财政收入，实施