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我国房地产制度专题研究 符启林 一、土地所有与使用制度的发展趋势 土地所有和使用制度是一个什么发展趋势？体现为三个趋势： 1.土地的社会化：所有权受到限制，从以前的绝对保护向滥用禁止方面发展。 第二次世界大战以后，社会法的产生对所有权是有限制的，现在是什么情况，就像我们的集体土地不允许进入房地产市场，你说不公平，怎么来处理，你们可以提出一个更好的办法，传统的罗马法一般来说，如果你拥有土地的所有权，上达天空，下达地心，土地所有权是你的，怎么向高空发展是没问题的，向地下发展没问题，在中国是否可行？我们这个“高空”是限制的，比如你搞一个房地产项目，商人最看重的是项目的容积率，一般作为房地产开发商，恨不得把这块土地都盖成楼房，连路都不留，但国家不会让他这么做的，如果你拿到这块土地，国家只给你盖这么多的房子，高层建筑也是要限制的，不能说上达天空、下达地心是你的，现在我们土地使用权出让，也没有规定说这块土地给你了，地下深到地下室也没有这么一个约定，地下可以给你用，但要符合规划，因为要评估，地下搞多少停车场，在往地下如果发现矿产资源，那就属于国家，而不是属于你。国家说现在要修一条地下铁路从这里过去，你说这是我的所有权，在这里设一个收费站，是否可行？肯定不行。所以传统的所有权土地保护不一定符合目前的要求。 2.土地价值化：土地的权利已经由以所有为中心向以利用为中心发展。 3.土地利用的立体化：空间权的理论正在形成。 怎么来理解空间权？我觉得可以分为两个层面，有一个外省空间的利用，中国最近自己发射了卫星，美国人很有意见。有一个学生国际法专业毕业，现在在香港城市大学，叫赵云，现在研究空间权的问题，空间权的商业利用。传统的房地产一般都是一个单元一个单元，现在都是高层，大家都住在一个空间里，有你的专用权，有共有产权，相邻关系可能处理不了。香港做得比较精明，香港因为寸土寸金，政府批一个项目给你做，但政府会把很多的公共利益带到项目里，比如这里要修地铁，地铁要搞几个出口，要经过你的楼房，因为人口密度太大，光地面还不行，可能还要利用楼房上面的天桥，公共通道等，但政府说，我不投资。如果设计不符合这要求就不跟你做了，如果符合这个要求，政府通过增加高层来解决你的经济补偿，原来是20层，现在给你盖28层。如果是一家一户的话，不需要处理，地下空间怎么用，顶层空间怎么用，是比较啰嗦的问题。物权法上面说，如果是物权，要是一个物才给你权力，房子只要盖成了，才给你发房产证，给一个权利凭证进行保护。如果房子没有盖成，还不能受物权法保护，只要达到一半以上，可以给你一个物权。如果现在的停车场是一个平面，没有围墙，传统的产权登记就登记一个平面。物权法一般是说独立自费的空间可以给你物权，当然支配的空间不可能离开地面，怎么来支配这个空间？空间权是属于你还是属于国家？国家能不能缩小空间呢？就像有一个案子，法官问他权力有多大？大说我上管天下管地中间管空气。那中间的空间国家能不能管？比如现在政府盖了一栋楼，独立自费的空间，就可以给他物权，现在政府能不能盖这样一栋楼，也不妨碍你，但会影响采光、通风。 案例：哈尔滨人防办与港商的国贸城案 哈尔滨人防办用地道来出资，然后港商用实物和现金出资，组建合作企业，前20年的收益绝大部分给港商，后20年的收益绝大部分给中方，但是这些地道最后都没有用，怎么办？人防办和港商一合作，这个项目非常好，带动了哈尔滨差不多所有的地道都变成了地下商城。港商用钱也不多，整个投资800万左右，中方用地道作价出资，这怎么算，它占大头，你占小头。他们把地道通风，上面也搞完了，就是搞成个体的商户、商店，一家一家地卖出去，所以一边搞一边登报去卖，他们都想不到这个项目这么赚钱，钱像雪片一样飘过来。 也有些人赚钱就特别容易，有的案子也没时间说了，像灵芝孢子粉，我劝你们不要买。那个人就搞灵芝孢子粉，这个案子我也打了，也不是复杂，但是闹得全国影响都很大，最后是国家说我也不判决你赢，但是他也别卖孢子粉了，你偷偷摸摸卖也可以。他1克灵芝孢子粉可以卖220块钱，黄金1克才160。新华社的一个记者写了一个消息，说这个人发明了灵芝孢子粉，可以100%地治疗癌症，全世界的人都来买这个东西。你说灵芝孢子粉是什么东西？灵芝，不就是蘑菇嘛！你说它有没有用，就像我们吃大米有没有用，吃下去都有点用，癌症全世界都没有攻克，他说他攻克了这个难题了。这个案子我们打过，不知道你们有没有印象，也是闹得很大，但是现在灵芝孢子粉还在卖，但是已经不像以前那样火了。中国人有时候都盲从，受广告的影响也比较大，所以李洪志一说练法轮功，练得都不看病了，你说这怎么行？ 所以说，这个港商也想不到，两方一合作，商店就卖光了，赚了很多的钱，两家就分，分了以后，他们现在又搞了一个地上服装城，但是后来出事了。有个副市长叫朱胜文，说中方董事长行贿他，给