城中村改造成本核算标准.docVIP

“城中村”改造成本核算标准 全面改造城中村安置住宅复建总量的核定 按照基准建筑面积核定。全面改造城中村中安置住宅复建总量可按照“基准建筑面积X村民户数”或“基准建筑面积X宅基地证数”计算。其中，基准建筑面积为240平方米—280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户中，每户人口数不得少于3人；宅基地证按照政府批准或认定的有效宅基地批准文件认定，1984年前已使用的但尚未办理宅基地证的房屋经国土房管局部门认定后，可计入宅基地证数。 按照人均建筑面积的方式核定。全面改造城中村仲安置住宅复建总量按照“股民人均建筑面积X人数+非股民村民人均建筑面积X人数”计算。其中，股民人均建筑面积按80方，非股民村民人均建筑面积按40放计算。且每户安置住宅复建面积不超过280方。股民与非股民村民的确定按照农村居民转制时确定的身份进行认定。 全面改造城中村集体经济物业复建总量的核定 按有证集体经济物业“拆一补一”；无证部分按照保障集体经济物业收入不降低并有增长，但增长率不高于上一年度得15%的标准核定。 全面改造城中村设计的权益面积补偿 住宅权益面积指宅基地证（集体土地使用证）证载建筑面积不足基准建筑面积的差额建筑面积。住宅权益面积可选择按安置住宅1:1复建，也可选择将权益面积按照一定比例（如2:1）转商业后复建。住宅权益面积建设成本由本村集体或村民自筹，不计入改造成本。 集体经济物业权益面积指纳入城中村改造的原合法建设用地因已批转未建或已建但尚未达到已批准指标需补足复建的建筑面。集体经济物业权益面积建设成本由村集体自筹，不计入改造成本。 城中村改造中宅基地证载建筑面积超出基准建筑面积的，超出部分原则适用货币补偿。在改造范围内土地资源和开发强度允许的前提下，也可将超出部分的面积按照2:1转商业后进行复建，复建成本计入改造成本。 对2007年6月30日前的违法建设，经区相关部分认定后，结合实际情况给予适当建安成本补偿，按照不超过1000元/平方米核算，计入改造成本。具体细化的补偿标准和操作办法由改造主体在不突破上述核算成本的前提下自行拟定并统筹实施；2007年6月30日之后的违法建筑，一律不予补偿。 全面改造城中村中涉及的市政公建配套中的非经营性基础设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。全面改造开发红线范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站以及其他经营性的独立用地公建配套设施中新建或超原规模复建部分不计入改造成本，其他市政公建配套设施建设均计入改造成本。 全面改造城中村中临迁费标准需结合村所在区域的租金市场水平评估确定，住宅临迁单价可在每平方米每月20元—30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30—50元范围内适当浮动。 全国改造城中村如选择改造范围内一次性清拆、整体开发建设的，现状有证且规划复建建筑可按3年临迁时间核算临迁费用，即“现状有证且规划复建住宅量X临迁单价X36+现状有证且规划复建物业量X临迁单价X36”，全面改造城中村如选择滚动开发、分期实施的，可据实际开发时序核算临迁费用（时间不超过3年），也可对现状有证且规划复建建筑按2年临迁时间整体核算临迁费用，即“现状有证且规划复建住宅量X临迁单价X24+现状有证且规划复建物业量X临迁单价X24”。 现状建筑拆运费按不高于30元/平方米得标准核算；搬家补偿费按1000元/户的标准核算（搬出搬进）；屋内装有电话、有线电视或已交纳管道煤气集资款的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。 历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。 前期费用主要包括方案编制费和土地和房屋现状测量摸查费等，计入改造成本。其中，改造方案编制费按不高于3万/公顷的标注核算；土地和房屋现状测量摸查费按国家有关规定核算。 不可预见成本按整个改造成本的3%—5%计算。 全面改造城中村中基准建筑面积的确定，应考虑村现有土地资源状况，在不突破280平方米上限范围内，适当浮动。若村可改造用地按240平方米的标准不能满足复建量，而通过降低复建面积标准，重新确定的基准建筑面积也未获得超过80%的村集体经济组织成员同意的，不实施全面改造，建议实施综合整治。 全面改造城中村的成本构成详见附件。 以上核算方式适应广州市已实行农村居民转制的城中村（主要包括在册的138条城中村），其他仍保留农村集体性质的旧村参照执行。 全面改造城中村个案需要突破以上条款规定的核算标准的，需要科学论证、详细说明，并提交相应的原始资料供审核。 全面改造城中村改造成本构成一览表 序号 项目 计算单价 单位 备注 一，前期费用 1 改造方案编制费 元/宗 单价不高于3万/公顷 2 现状测量（土地、房屋） 元/平方米