城市土地可持续利用的机制和途径.docVIP

十 生态城市土地可持续利用实现的途径 生态城市土地可持续利用研究的最终目的在于既要达到生态市建设的目标要求，又要促进城市土地可持续利用的实现。因此，城市土地可持续利用是生态市建设的基础和前提。在此结合前面的分析，提出湖州生态市目标下的城市土地可持续利用的对策和措施。 1 城市土地开发利用 　　城市土地开发是指为适应城市经济社会发展的需要，对土地进行投资、改造和建设，提高土地质量和价值的过程。城市土地价格的上涨，其原因主要包括以下五个方面： 　　土地集约利用增值。城市土地资产集约增值的过程，最常见的方式是房地产开发上的建筑容积率提高，产业经济发展中单位面积经济产出增加。城市土地资产的这种增值，实际上是由对土地进行直接投资所形成的劳动价值量增加而产生的土地增值，属于土地资本增值范畴。 　　区位环境优化增值。城市土地区位环境的好坏直接影响土地纯收益，从而影响地价。一座城市经济增长迅速，对投资者和房地产开发商就具有巨大的吸引力。城市土地资产经营，通过区位环境优化增值，实际上是充分发挥位置级差地租作用的表现。 　土地合理规划增值。土地合理利用规划，一方面通过土地用途改变，可以提高土地的收益能力；另一方面合理的土地利用规划也可以提高土地的集约化利用水平。比如城市土地利用规划描绘出了城市建设的长远发展蓝图，增加了土地供应市场的透明度，使城市土地需求增加，也能够使城市土地价格升高。 　　土地供给调控增值。在宏观上，土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经济供给弹性也很小。从微观上看，对某一个具体城市而言，如果有足够的建设用地，土地的供给和需求是可变的，政府可以通过建设用地供应计划来控制土地市场的土地供应总量，也可以通过税收、财政和金融手段来调节用地需求。 生产要素组合增值。城市土地资产经营，一定要有好的经营策略。实践证明，某一个特定产业的企业大量集聚于一个特定的空间，就能够形成一个稳定、持续和具有竞争优势的集合体。生产要素组合增值要充分发挥城市的聚集经济效益和规模经济效益，一个重要因素是协调，包括产业之间的协调，部门之间的协调，以及人口、经济、环境之间的协调等。 土地利用和 要实现城市土地可持续利用，就必须要形成收购土地—增加土地投入—改善基础设施条件—增加土地价值—吸引外部资金流入，实现土地开发良性循环。 灵活运用多种土地资产经营方式。土地资产具有明显的放大效应，土地资产可以充分发挥土地作为不动产的信用和速效功能。可以在不同的情况下，通过抵押、租赁、合资、参（控）股等形式，以一定的土地资产调动和支配更多的社会资产。根据实现情况，可以侧重以下几种方式：土地使用权出让、土地使用权租赁、土地使用权入股等。 按照城功能定位要求选择投资项目。在招商引资中，要按照这一选择项目，一方面可以使钱江新城建设和发展方向明确，另一方面可以促进进入新城的相关企业和单位的空间集聚，形成规模化经营的局面，产生很好的外部经济，发挥整体优势。基础先行，分步实施，尽快形成区位优势。城市土地形成区位优势，可以直接使土地升值，并对投资商有着强大的吸引力。因此，要按照“连片征地、基础先行、分步实施”的思路，先期征用成片土地，短时间内完成基础设施建设，特别是要完成道路基础设施的建设，吸引人流、物流和信息流，凸现土地的区位优势。 　科学规划，合理利用土地资源。科学、合理的规划，对提高土地集约化利用水平，提升土地价值，有着积极的作用。因此合理规划土地资源，适当提高容积率，积极利用多维空间，降低建设成本，显得非常重要。 　　土地经营要实现社会效益和经济效益的统一。应清楚地看到，实现土地资源利润最大化，并不是终极目标。如果仅仅把土地当作资产来经营， 2 湖州城市土地利用调控措施 由于城市土地可持续利用还存在较多的问题，所以必须要从更大范围内加以考虑。 2.1 要加强城市土地的规划管理，做好城市后备土地资源的储备 城市土地储备制度是政府依法法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能控股土地一级市场的一种管理制度。建立城市土地储备制度，增强了政府宏观调控能力，进一步完善土地市场，盘活存量土地资产，增加政府财政收入，改善城市基础设施建设等都具有重大意义。 按照《土地法》、《湖州生态市建设规划》，结合湖州“十一五”规划对湖州城市土地利用进行总体规划。土地管理部门通过分析湖州城市土地利用现状和土地潜力，结合湖州“十一五”规划和远景规划，根据市委、市政府关于“湖州在杭宁城市带中间率先崛起”的要求，合理规划城市土地需求，控制土地用地规模，以达到宏观控制城市土地利用的目的。 运用科学的土地需求预测方法，对湖州在今后一段时期内土地