广州市“城中村”改造规划指引.doc

广州市“城中村”改造规划指引（试行） 一、规划目标 改善人居环境，建设宜居城市，贯彻中调战略，打造首善之区。 二、规划原则 （一）以上层次城市规划为指导，协调相关专项规划，符合该地区整体协调发展建设，并兼顾城中村发展的现实情况和客观需要。 （二）改造整体上应符合城市规划，配合城市规划与市政基础设施、公共服务配套设置项目建设开展改造工作。 （三）综合考虑社会、经济、环境的协调和可持续发展需要，协调环境优化、交通改善、设施完善、规模合理、经济平衡等要素后统筹确定综合改造方案。 （四）参照城市居住小区的标准改造城中村现有居住环境，引导其逐步改造为配套完善、环境优美、生活舒适的居住生活区。 （五）注重城中村村历史文化特色及自然生态特色的保护，营造宜人和富有地方特色的居住环境。 （六）结合市委市政府关于城中村工作的一系列政策，以及国土房管部门核准的改造涉及的应依法补偿或安置的建设标准、建设规模，确定各类建设用地规模和建设规模。核定安置（复建）的村民住宅规模。 三、工作流程 区政府组织拟改造城中村建设现状摸查并确认 区政府组织城中村改造方案（含经济平衡测算）和修建性详细规划总平面方案的编制，市建委、市规划局、市土地开发中心联合初审 ? 申请核发建设工程规划许可证 城中村改造方案报市领导小组审定 核发建设用地规划许可证。如涉及控规调整，在核发建设用地规划许可证时同步完善相关控规调整程序 符合市规划局确认的修建性详细规划总平面方案要求的城中村改造方案，经村民同意并由村委会出具证明文件 ?四、规划主要内容及要求 （一）现状调查和分类统计 主要调查内容分为三个部分：第一部分，对村现状建成区范围内的人口、用地分布、建设环境等现状进行深入调查，摸清常住人口及构成、市政公用设施配套、公共绿地分布等，并分析存在的问题；第二部分，对现状建成区范围内的建筑产权情况、建设规模、合法建筑面积、建设质量等现状进行详细调查，并经区政府确认；第三部分，对上层次规划和相关专项和专题规划进行详细核查，其中包括国土部门的土地利用规划。 在现状调查的基础上对相关信息进行整合，进行分类统计，按照用地产权明晰、建设程序合法、符合规划的合法建设；用地产权明晰、建设程序合法、但与规划矛盾；缺乏合法的建设程序且与规划矛盾的违章建设等不同情况进行分类统计，并经区政府确认。 具体现状统计表如下： 项目 ? 规模 总人口 ? ? ? 村民常住人口 ? 居民常住人口 ? 外来人口 ? 总住宅量 ? ? ? 合法村民住宅 ? 合法居民住宅 ? 无证住宅 ? 总物业量 ? ? ? 合法集体配套设施 ? 无证集体配套设施 ? 合法集体商业物业 ? 无证集体商业物业 ? 合法集体出租公寓 ? 无证集体出租公寓 ? （二）制定城中村改造经济平衡方案。 经济平衡方案包括以下内容： １．确定改造模式。 第一种改造模式是社区自筹资金改造，改造后部分物业出租。本模式适合于没有可供拍卖用地用于筹集资金的城中村。 第二种改造模式是拍卖地块筹集改造资金。本模式按照“总改造成本≤拍卖地块所得总收入”（其中拍卖地块所得总收入=拍卖地块的总建筑面积×拍卖楼面价）进行城中村改造经济可行性分析。 如因改造地块实际情况或因城市规划要求无法在改造地块实现经济平衡，可考虑在符合城市规划的条件下作区域平衡。 具体的改造策略按“一村一策”的原则根据各村实际情况制定方案，报市城中村改造领导小组确定后施行。 ２．分析改造成本。 成本构成包括： (1)旧村拆迁费用（包括拍卖地块的拆迁费用）； (2)社区安置住宅及配套建设成本（社区拆迁安置建筑面积按照合法 部分“拆一建一”的原则确定）； (3)社区原集体物业复建成本； (4)不可预见费。 改造成本计算 序号 项目 单价 （万元） 数量 总额 （万元） 备注 1 旧村拆迁费用（包括拍卖地块的拆迁费用） 1.1 前期费用 1.1.1 可行性研究报告 ? ? ? 根据《国家计委、建设部计价格〔2002〕10号文》，按项目总投资的2.5‰计算。 1.1.2 规划设计费用 ? ? ? 按复建计算容积率面积57.89万，容积率5.0计算需复建用地面积 1.1.3 现状测量 ? ? ? ? 1.1.3.1 土地 ? ? ? 根据《国测字〔2002〕3号文》，按每公顷用地0.5万元计算 1.1.3.2 房屋 ? ? ? 根据《国测字〔2002〕3号文》，按每1万平方米房屋1.5万元计算 1.2 旧村拆迁费用 1.2.1 搬家费 ? ? ? ? 1.2.2 临迁费 ? ? ? ? 1.2.3 商铺违约费 ? ? ? 参考房地产租赁市场惯例，按商业面积×0.5×三个月租金计算 1.2.4 商铺装修补偿