房地产政策对城乡规划的影响.docxVIP

房地产政策对城乡规划的影响内容摘要：房地产问题日趋严重，这是开发商和政府亟需处理的问题，也影响了城乡规划设计者的设计工作。但是它的背景都是与土地开发利用密切相关，而影响土地开发的利用的因素有：自然因素，经济因素，技术因素和制度因素。而制度问题也是最可控然而对城乡规划设计者影响最大的因素，因为我国的城市土地制度接近于政府控制下的市场模式。以下我将会通过问题的产生背景，以及问题的关键等深层剖析出房地产政策对城市规划的影响。关键词：房地产政策城乡规划因素前言中国房地产行业有中国社会主义特色，它的问题在多种背景下产生的。但是它的背景都是与土地开发利用密切相关，而影响土地开发的利用的因素有：自然因素，经济因素，技术因素和制度因素。我国的城市土地制度接近于政府控制下的市场模式，它的运行模式分为三级。一级市场国家以土地所有者的身份通过出让出租的行为，将土地的使用权投放市场的行为，具有完全垄断性质；二级市场有获得土地使用权的经营者，直接将土地或建设商品房从而直接将土地投入市场流通，具有垄断竞争性质；三级市场则是有土地使用者通过房产交易使得土地直接进入市场流通。具有不完全竞争性质值得关注的是，现在关于房地产问题的议论很多，但凭感觉说想法的多，基于调查的严肃和规范的研究少。城乡规划的设计师必须在这方面担当起自己的责任，规划的过程中必须考虑以上提到的所有的因素。一、存在的问题住房依然短缺，表现为房价收入比过高。衡量住房短缺的最重要指标应是房价，因为一种商品的价格太高就意味着这种商品短缺。就房价来说，衡量房价高低最合适指标当数房价收入比成为了城乡规划设计者需要考虑的问题。比高房价更为严重的是，政府对房价的调控力度不断加强但调控效果却不明显，前景更难预料。城乡规划者需要及时更新信息，并对信息进行反馈，这增加了工作量。中国实行最严格的耕地保护制度，城乡二元制管理的同时严格限制城市建设用地，导致城市建设用地紧张，土地价格不断攀升，从而推动房价持续上涨。但与此同时，粮食等农产品价格相对房价来说并不高，农民长期存在卖粮难的问题，政府必须制定最低收购价才勉强让农民有一个基本的卖粮收入。显然，土地在城市建设和农业生产之间合理配置是一大问题。政府对房地产业的高税费及土地财政意味着政府的大量财政支出由买房者来承担，也就是说，谁买房谁就要承担当年政府财政支出相当大的一部分。这显然是一种不公平的税制安排。民众买房本应鼓励，但事实上却受到严重惩罚。靠建设经济适用房、廉租房很难解决广大中低收入居民的住房问题，而实际能做到的是仅能解决部分中低收入居民的住房问题，但这又与所设定的政策目标不相一致。但是城乡规划设计师在近几年都做过相关的廉租房项目，其实要求多，实效小。二、房地产改革的历史在中国，住房制度一直是一大问题。中国人对住房制度进行的探求也从未停止。新中国成立后，开始学苏联，实行政府导向型的房地产政策，试图通过福利分房解决城镇居民的房问题，然而效果很差，人们居住条件不仅没有得到改善，反而下降。1979 年改革开放后，中国住房制度开始转型，不断引入市场机制，取得明显效果，城镇居民住房条件不断改善。有了成功经验的积累，到1998 年中国开始推行房地产市场化改革，房地产业得到迅猛发展，城镇居民的住房条件快速改善。但与此同时，房价却节节攀升。2003 年，为遏制房价过快上涨，政府开始对房地产市场进行调控，然而房价却并没有因此得到有效的遏制，上涨一直是主旋律。而且每次调控都导致房地产市场阶段性的萧条，延缓民众改善其居住条件的进程。如今，中国房地产政策走向已变得模糊，这就提出一个为解决中国城镇居民居住问题应如何进行制度安排的重大问题：是应实行政府导向型的房地产政策，还是应实行市场导向型的房地产政策？这个问题也成了城乡规划设计师应该关注的重大问题。三、政策的考虑：一国的经济发展水平，这是一国承担公民住房责任的物质基础。国家只有充分富裕，才具备物质基础为国民居住承担更大的责任。一国的收入结构。发达国家之所以实行高福利的住房政策还与其橄榄型的收入结构有关。所谓橄榄型的收入结构是指，中等收入群体占大多数，很高和很低收入群体占少数。实行高福利的住房政策就意味着，这个社会中占人口绝大多数的中高收入人群帮助比例很小的低收入人群，这具有可操作性。相反，如果一国的收入结构呈金字塔形，则实行高福利住房政策不具备可操作性。政府的廉洁与效率。如果政府承担更大的公民的居住责任，就意味着政府官员将更多地参与住房的建设和分配。如果政府廉洁度低、效率低，则不宜选择太高福利的住房政策。公民的诚信度。如果一国公民诚信度低，则政府面临两难：如果严格甄别，则需花费太多的社会资源；如果甄别不严格，又将导致越来越多的公民选择投机取巧，轻则导致不公平，重则导致一些福利政策的夭折。政府效率与市场效率的对比。如果一国政府效率较低而市场效