联兴星河湾项目前期策划思路(终稿).ppt

宏观环境的PEST模型分析 总 结 销售周期过长，后继乏力 该风险是最有可能出现的风险，也是规避难度较大的一点，风险主要是来自：一是项目的有效需求不足；二是如果项目的销售价高，势必会影响销售速度；三是推广费用不足导致项目宣传力度不够。 为持久作战，要避免将力气用尽，每一个阶段都要有源源不断的活力注入，即在前期不能倾尽所有有效的营销策略和手段，避免后继无力。 在具体的分期上，应该是前期靠定位和现场包装，中期靠活动和变化的宣传推广，后期则主要靠灵活的销售策略。同时注意广告宣传的投放及效果评估，及时调整宣传策略。 危机处理方式 市场分析 项目分析 产品建议 平面示美 营销推广 平面示美 项目LOGO 三、智能化系统建议 按国家“2A(AA)”级商品住宅标准配置智能化系统，全面优化业主生活，让人们在家中即可享受到舒适、快捷、方便、安全的生活，引领生活方式更加符合现代化居民的要求，让生活更惬意舒心. “高尚的数字化生活” 小区智能化系统包括： ①一卡通管理服务 ②全天候闭路电视监控系统 ③紧急求救系统 ④燃气报警系统 ⑤红外线报警系统 ⑥三表远传技术 ⑦电子巡更系统 ⑧背景音乐系统 四、交房标准建议：简装修交房 1.室内地面：卫生间、厨房、阳台、卧室、客厅、餐厅 为水泥拉毛地面。 2.室内墙面：卫生间、厨房瓷砖镶贴到顶，卧室、客厅、餐厅内墙顶棚为乳胶漆。 3.卫生间 ：座便器、洗手盆。 4.各房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 物业管理方式建议 聘请顾问 管家式服务 目的：良好的物业管理可以极大提高小区品质,提升小区价值。 优势：有品牌效应，会促进销售。 劣势：前期的宣传点与后期实操物管公司的服务会有衔接不够的问题。 五、建立服务体系，提高产品附加 六、建立服务体系，提高产品附加 售楼处设立物业形象岗、客服 好的物业会促进项目销售，树立开发商品牌。 建议售楼处设立保安形象岗，提供售楼处保洁服务。 建议售楼处设立客服部，做好客户意见反馈及维修、沟通工作。 七、建议使用品牌电梯 奥的斯、上海三菱、日立等 八、建议南北安装平开中空玻璃窗 南北中空窗有利于减少噪音、节约能源保证居住舒适度 【节能】 德州是个能源缺乏的城市，电力，自来水都较稀缺，因为能源消耗是由业主来分摊的。项目在水系设计时应考虑日后的水及水质养护成本，过大的利用水系会过多的分摊物业管理费。 在建筑材料的选用上多采用节能材料，实现项目的环保节能。 【实用】 小品、景观在颜色的选取择上应考虑深色基调或“耐脏”的颜色，材质选择上要耐擦洗。如不锈钢、铁艺容易生锈。实用性还应体现耐用、结实，不能弱不禁风，一碰就倒。 要在小区道路与绿地之间设置障碍物，这样设计小区可以防止业主的车辆在行车或停车时压坏绿地的现象，给物业管理增加了难度和成本。建议发展商考虑在小区道路设计时增加道路侧石或其它障碍物，以防止车轮压越绿地。 【安全】 小区道路、水系周围的地面材质不应选用光面石材，应选用防滑、麻面石材。以防止下雨、下雪出现行人摔倒的事故。此外我司曾遇到过小区内景观小品由于安装不牢固而出现伤人的事故，因此发展商应对小品施工过程中的质量加以关注。 九、其他 市场分析 营销推广 产品建议 项目分析 平面示美 营销推广 一、项目主题定位 二、项目客户定位 三、项目形象定位 四、营销策略核心 五、总体操盘策略 六、营销执行 七、销售策略 八、危机处理方式 项目主题定位 　 新地标·35万㎡·欧式新古典建筑群 项目主题定位的支撑点 支撑点一：德州南大门形象工程的正式启动，本项目成为此工程的桥头堡，未来规划前景看好支撑点二：天赋优越，紧邻岔河，占有稀缺的自然资源，营造高品质居住生活空间成为可能支撑点三：南部第一大盘，大魄力大手笔，打破市场格局，领跑德州房地产市场发展 项目客户定位 ★他们具有一定的经济实力，年龄在30岁以上； ★受现代文化影响，追求国际化，希望成为行业领导者； ★对居住环境有一定的要求，有一定的品味； ★有自己的世界观，注重自身的修养； ★中小户型是他们的置业之选 目标客户特征： 客户需求细分 一级主力客户（60㎡-105㎡的二室或小三室客户）二级主力客户（110㎡-130㎡的三室客户）辐射客户群体（140-180㎡以上的客户） 项目形象定位及诠释 新古典水岸风情社区 新古典主义风情生活概念 ◎艺术的、人文的艺术和人文的生活概念，是一种历史而厚重的文化积淀，使项目形象具有丰富的