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我国土地市场建设经验借鉴及目标模式设计摘要：我国人多地少的基本国情，决定了土地市场的建设和发展必须是在最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度约束下进行。基于我国经济社会发展的阶段性特征和土地市场发展的现状，建设和发展土地市场既要总结和运用已有的成功经验，又要着力破解面临的问题和难题，还要着眼于我国未来经济社会发展和经济体制改革的大局和趋势。在此前提下，我国土地市场建设的目标模式应当建立在主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的城乡统一的土地市场基础上。 关键词：土地市场建设；经验借鉴；目标模式 中图分类号：F320文献标识码：A文章编号：1003—0751（2012）06—0045—04 土地市场是土地这种特殊商品在流通中发生的各种关系的总和。土地作为自然、经济和社会的综合体，土地市场必然是一个具有多层次、多面性的市场形态，从不同角度观测，土地市场的内涵呈现出不同的景象。土地市场是一种资源性生产要素市场，同时又是一种产权市场，交易活动的实质是土地权利的交易。土地市场是一种以不动产为表征的市场，房地产已经成为基本消费品和主要投资品，成为中国产品市场的重要组成部分，国际上，几乎所有国家土地市场与房产市场总是有机结合在一起。随着信用和金融关系的发达，不动产市场开始与金融市场深度结合，土地市场中不仅有实物形态的土地、房产，而且还出现了证券形态的土地，如土地股票、土地债券、房地产信托基金等有价证券。 人多地少的基本国情，决定了我国土地市场未来的建设和发展是在最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度约束下的建设和发展，这意味我们可以最大程度地减少政府对土地市场的行政介入，但减少之后的行政介入程度也不会低于其他发达国家和地区的水平。土地公有制是我国基本经济制度的重要基石，必须长期坚持，由此决定了土地市场未来的建设和发展是在维护好、保护好和实现好土地公有制的前提下展开的。 基于我国经济社会发展的阶段性特征和土地市场发展的现状，建设和发展土地市场既要总结和运用已有的成功经验，又要着力破解面临的问题和难题，还要着眼于我国未来经济社会发展和经济体制改革的大局和趋势。 一、土地市场建设的经验借鉴 通过对市场经济发达国家和地区土地市场模式及经验的分析研究，有以下几方面的经验可供我国土地市场建设借鉴。 1.从实际出发，选择具有本国特色的土地市场模式 不同国家土地市场的结构和模式往往因受该国的政治制度、土地权利制度、法律体系、文化历史传统和发展阶段等的影响而有很大不同。土地市场的培育和建设大都从本国实际出发，形成各具特色的土地市场模式。我国的土地市场建设也需要从中国的独特土地公有制、政治体制、法律体系出发，充分考虑我们经济社会发展所处的阶段，特别是要与过去三十年土地制度改革的成果相衔接。 2.促进土地市场结构简单化，降低交易费用 发达国家或地区的土地市场结构都比较简单，交易规则都很简明，都由平等的市场主体自由交易，政府只是根据相应的法律、政策进行调节。我国应逐渐简化土地市场结构，公平对待国有土地和集体土地，明确所有权和使用权主体的权、责、利，通过税收、规划等政策来调控市场。 3.对土地市场的管理应更多使用经济和法律手段，尽量减少对土地资源配置的直接干预 土地市场不同于其他市场，政府的介入是必不可少的，而且政府在介入土地市场时出于不同的目标对土地市场的管制和监控程度也存在一定差异，但其共同点是政府干预更多使用经济手段和法律手段，尽量减少对土地具体交易的干预，减少行政手段的使用。在我国土地市场建设中，今后应加强土地法律制度建设，要协调好土地利用总体规划及土地利用年度计划等行政手段与土地市场的关系，更多依靠税收、利率等经济杠杆来调控市场。 4.土地市场管理的重点应转向保持市场稳定，防止市场波动 经济发达国家和地区的经验显示，随着经济发展进入后工业化阶段，土地市场的管理转向保持市场稳定，防止市场波动。土地市场调控政策的焦点转向采用税收的手段调控市场投机，其中土地保有税和增值税是抑制土地市场投机的重要手段。经过20多年发展，目前我国土地市场的基础框架已经建立起来，地产泡沫问题已经出现。今后我国土地市场调控政策应该是培育市场与防范地产泡沫并重。目前，我国土地保有税税负过低，且征收范围狭窄，流转环节税种过多，不利于土地的合理有效利用，不利于抑制地价的上涨。因此，我们需要尽快改革现行税制，创设并建立完善的不动产保有税体系，降低土地增值税。 5.注意解决土地资源配置中的效率与公平问题 土地资源配置中的效率与公平问题是土地市场建设的永恒主题。在土地市场成长的不同阶段上，土地资源配置的效率与公平这一对矛盾的重点及表现形式都有所不同。如韩国1990年代土地资源配置的公平问题凸显，政府随之开始土地政策的转向，