房屋销售合同解除,各方利益怎样算？.pdfVIP

声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 房地产开发商与销售代理商“闪离”后的利益纠葛 ——销售代理合同解除，如何计算代理商的成本及报酬？ 【导读】 在房地产市场火爆的情形下，开发商对销售代理商的服务有非常 高的依赖和期待，销售代理需求旺盛。投资少，总体收益高，房地产 销售代理一跃成为最羡煞旁人的行当，吸引了大量帅哥靓女投身其 中。但房地产销售受市场影响很大，一旦行情下转，房产滞销，房地 产销售代理商往往首当其冲。自2013 年来，房地产市场热度退却， 大量房产滞销，房地产开发商与销售代理商之间的合同解除纠纷激 增。近期，湖南人和人律师事务所高端民商诉讼部连续承办了三起该 类型的二审或再审案件，案件焦点问题主要集中在任意解除权的行使 及预期利益损失的赔偿，特撰此文以共探讨。 【案件回放】 2011 年，A 房产公司开发了某房产项目，项目总产值约5 亿元， 委托B 策划公司代理销售项目房产，双方签订的《房产销售委托代理 合同》约定：B 公司按A 公司制定的价格代理销售房产，B 公司承担 广告宣传费用，按成交额1.8%的比例收取代理报酬。合同签订后，B 声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 公司投入200 万元的广告宣传费用，在取得预售许可证后，因市场原 因，半年时间内，B 公司仅销售5000 万元房产，未达到阶段性销售 目标。A 公司以B 公司销售达不到预期目标为由，单方解除了《房产 销售委托代理合同》。B 公司诉称A 公司单方解除合同属于违约，应 当承担赔偿直接损失和间接损失的违约责任，请求人民法院判令A 公 司支付：1.广告宣传费用200 万元；2.已销房产报酬90 万元；3.预 期利益损失810 万元。 【原判逻辑】 在本案一审二审过程中，A 公司及B 公司均向法院主张适用《合 同法》总则关于合同解除和违约责任的规定。一、二审法院审理后均 认为，案涉 《房产销售委托代理合同》合法有效，A 公司单方面解除 合同确属违约，依法应承担违约责任，对B 公司的直接损失予以全部 支持，对间接损失酌情予以部分支持。法院判令A 公司支付：1.广告 宣传费200 万元；2.已销售房产报酬90 万元；3.间接损失（预期利 益）600 万元。 【案件聚焦】 声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 湖南人和人律师事务所高端民商诉讼部接受A 公司委托，申请再 审。通过深度分析相关事实、法律规定，人和人律师归纳本案要点如 下： 一、A 公司（房地产开发商）有权单方面解除合同 案涉《房地产销售代理合同》的为“委托合同”，根据《合同法》 关于“委托合同”的规定，A 公司作为委托人享有合同任意解除权。 二、B 公司主张的广告费及报酬有重叠部分的，不应重复计算 合同解除后，A 公司仅需向B 公司支付因代理销售所产生的费 用（在本案中，主要指广告宣传费）和已完成销售部分的报酬。且 案涉合同约定的报酬提取比例实际已包含费用和报酬两部分，故已 完成销售部分的广告宣传成本已包含于已完成销售部分的报酬中， 应由B 公司承担，即B 公司应承担广告宣传费20 万元（200 万× 5000 万/50000 万）。故此，A 公司应支付B 公司广告宣传费用180 万元，已售房产的报酬90 万。 三、B 公司主张预期利益损失，于法无据。 案涉合同为“委托合同”，对于因本案引起的损失或报酬，依 据《合同法》相关规定，行使任意解除权的一方应当承担相应的民 声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 声明： 本文由湖南人和人律师事务所免费提供，著作权由湖南人和人律师事务所所有，转载请注明 来源于湖南人和人律师事务所。 事责任，但此民事责任不同于故意违约导致的违约责任，不应当包 括预期利益。 【再审结果】 再审法院完全采纳了人和人律师的代理意见，撤销了原一、