物业费检控程序及预防措施.docxVIP

物业费起诉流程及注意事项物业费起诉流程及注意事项物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。小区管理处工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户已经是毫无办法。笔者所在的企业也是碰到了同样问题。　　解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业服务企业应得的利益。但大部分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个顾虑：一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失，二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。　　针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过法律顾问的专项辅导，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。　　对第二个顾虑笔者有自己的看法，笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。可见，只要欠费存在，管理处和欠费业主的矛盾就无法消除。　　物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或和物业服务企业签订还款协议。一旦走到这一步，欠费业主和管理处之间的对立因素就消除了。物业服务企业在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或在本金上给予折扣减免等措施，安抚业主。管理处工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。　　笔者所在的企业在过去的一年里，已成功地进行了60宗自助诉讼，收回欠费近二十万元。笔者通过蜂巢物业论坛就物业服务企业对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项贡献出来，给同行分享，并期待大家指导。　　一、成立清欠小组　　清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。　　二、制定诉讼计划　　清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：　　1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。　　2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。　　三、准备起诉资料　　1、委托授权书：　　受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。　　委托授权书式样详见附件一。　　2、起草起诉状：　　根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和和业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。　　起诉状式样详见附件二。　　3、证据清单　　（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。　　（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。　　（3）相关的文件，如政府28号令、关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知、关于收缴垃圾处理费的通知，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。　　（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。　　（5）其它有证明作用的文件。　　证据清单式样详见附件三。　　4、制作欠费数据　　（1）物业管理服务费及滞纳金明细表　　（2）水费、污水处理费、加压电费明细表　　（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表　　（4）电梯电费及梯灯电费分摊明细表　　（5）电梯维修零件费分摊明细表　　（6）每吨供水加压电费计算表　　（7）电梯电费及梯灯电费分摊计算表　　（8）电梯维修零件费分摊计算表　　注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。　　5、其它资料　　（1）律师函复印件；　　（2）缴费通知；　　（3）催费通知。　　笔者所在的公司经过一年的尝试，已能完全能够对欠费业主进行独立诉讼，并取得了良好的成果。笔者认为，物业费欠费纠纷诉讼是一种比较简单的诉讼，一是法院对此类案件的审理已经很成熟了，一般都会支持物业公司的诉讼请求；二是物业纠纷诉讼的