发展我国房地产投资信托的路径选择.pdfVIP

中文摘要 中文摘要 经过二十多年的改革开放，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业 和重要的经济增长点，它的稳定和发展对整个国民经济的健康发展具有至关 重要的作用。但目前，房地产业仍处于起步阶段，资金融通过分依赖银行贷 款，随着央行121文件的出台，以及后来央行一系列收紧房地产信贷政策的 出台，使得房地产开发企业传统银行融资渠道受到了阻碍，房地产业面临融 资的瓶颈，严峻的形势迫使房地产企业寻求新的融资方式。如何解决这一问 题，多元化房地产的融资渠道，完善我国的房地产金融市场是本文探索的主 题。 近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托(REⅡ§)是在交易所 上市专门从事房地产经营和管理活动的投资信托公司或集合投资计划。 PElTs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了 具有稳定收入，风险较低的投资产品。本文从房地产投资信托的概念入手， 分析了REITs与其他投资方式相比具有的优势。由于REITs具备专家经营、 组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点，在全球房地产融资领域得 到迅猛发展。RElTs在美国经过40多年的发展，已经比较成熟，有许多成功 的运作经验值得我们借鉴。源于美国的REITs工具不仅在美国发展成熟，而 且其理念迅速在世界范围内传播和本土化。自从2001年以来，亚洲国家正在 积极的引进REITs，其中日本、韩国和新加坡已经相继推出具有本国特色的 REⅡ§。至此，亚洲已成为全球增长最快的REITs市场。 结合国际上REITs的发展经验和启示，我们发现，目前我国的房地产信 托业的现状还存在着很多问题。中国信托业自1979年恢复，经过第五次清理 整顿后，信托回归“受人之托、代人理财”的本位业务开始不久，信托投资公 司业务的开展也是边走边摸索，造成目前我国房地产信托产品带有一定的盲 目性。并且与国外真正意义上的REITs相比较，还存在很大差距：现已推出 发展我国房地产投资信托的路径选择研究 的房地产信托产品大多是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质 上是类似债权类产品，所推出的项目属于信贷融资，且不能在交易所流通， 在产品的招募、信托合同的签订、信息的披露等方面仍不统一，监管制度要 么缺乏统一的规定，要么非常模糊，各个公司实施也不相统一。因此，REITs 是我国房地产信托发展的最终趋势。 REITs通过募集社会闲散资金投资房地产业，既可以拓宽融资渠道，促进 房地产金融发展和创新，降低银行风险，又能拓宽大众的投资渠道，使投资 人以小规模资金获取房地产大规模投资的高收益，代表了我国房地产业持续 健康发展的必然趋势，基本上可以实现投资者、开发商、金融机构的多赢局 面，是一种在开创我国房地产业与金融业以崭新模式相结合方面具有进步意 义的创新品种，其价值值得肯定。因此，目前在我国大力发展REITs正逢其 时。 同时，我国近年来良好的经济发展环境下的房地产和金融市场的稳定发 展为现阶段我国发展REITs，提供了良好的外部条件。REITs发展所需的投 资主体已逐步形成；REITs发展所需的资金充裕；信托业的发展为REITs创 造了必要的条件；相关法律的逐步完善为REITs创造了必要条件，等等。可 见从我国现状来看，我们在供求主体、经济、产业、法律和政策等方面已经 具备了一定的可行性基础。 那么，现有房地产信托业务如何转变为REITs?采用哪种模式?具体怎样 实施?这将是论文的一个重心所在。纵观国际上PElTs的设立和发展，其运 作模式可以分为投资公司模式、产业基金模式和信托计划模式。在我国所考 虑的这三种路径中，信托计划最符合REITs产品要求的组织结构，也是最简 便的方式。信托型依据《信托法》规定的信托契约建立、运作：公司型依据 《公司法》成立，具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对 称，股东权益难以得到保护，双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所 得税)等缺点；封闭式产业基金由于缺乏有关产业基金的法律和法规，在实 施中的难度较大；信托型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独 立性，基金收益可得到法律保护，这符合REITs风险低的特点，此外信托型 只需纳税一次，可提高基金收益。相比较而言，采用信托计划模式在我国的 可行性更强。通过协调好证监会、银监会、税务部门等部委的关系，即可将 2