集体农用地征收偿与估价相关问题的探讨.PDFVIP

集体农用地征收补偿与估价相关问题的探讨 山东致远中信不动产评估有限公司 张冬梅 摘 要：本文通过对所选案例涉及到的集体农用地估价方法的选取、估价过程、估价结果的对 比分析，指出目前在集体土地估价中存在的问题，并提出如何做好集体土地价格与国有土地价格的 衔接，是目前集体土地估价工作中亟待解决的问题。进而引申到如何从另外的角度去看待、处理好 当前在集体土地征收、安置补偿中存在的各种关系。 关键词：集体土地 征收案例 估价 安置 补偿 随着 《国有土地上房屋征收补偿条例》（以下简称 《补偿条例》）及 《国有土地 上房屋征收评估办法》（以下简称 《评估办法》）的实施，国有土地上房屋征收补偿 及价格评估有了明确的规定，但对于集体土地征收、集体土地上房屋征收价格的评 估仍缺乏明确的指导意见，在实际估价工作中只能靠实践经验去探索性地开展工 作，同时由于各地集体土地征收补偿的情况存在较大的差异，所以这种探索性的结 果又存在地域性的特点。 本文在对选取的集体农用地 （耕地）的征收补偿、评估价格对比分析的基础上， 提出在实际估价工作中仍缺乏必要的理论指导，并引申到集体土地价格与国有建设 用地价格的关系，以及二者进行衔接的必要性，文章最后就目前在集体土地征收中 存在的热点问题从另外一个角度进行了阐述。 1.集体农用地的征收补偿 案例： 某村位于D市的近郊区，拥有土地总面积 179.42公顷，其中耕地95.86 公顷； 总人口 1413人，其中非劳动力人口 169人 （男60岁、女55岁以上的 87人，未成 年人82人）。征收涉及该村土地22.6466 公顷 （耕地20.603 公顷），涉及32户 112 人，其中劳动力 71人。 本征收案例采取货币补偿安置方式，土地补偿、安置补助费执行所在区域的征 地综合区片价标准，区片价标准为每公顷75万元 （每亩 5万元），土地补偿、安置 补助费合计 1698.495万元 （75万元/公顷×22.6466 公顷）；青苗及地上附着物补 偿 27.82 万元；补偿费用总计 1726.315万元。青苗及地上附着物补偿直接补偿到 - 1- 产权所有人，其余 1698.495万元用于村民货币安置、社会保险及村公益事业。征 地前人均耕地 0.06784 公顷 （1.018亩），征地后人均耕地 0.053 公顷 （0.8亩）。 测算本案例集体农用地的征收价格： 1726.315 （万元）÷22.6466 （公顷）=76.22 万元/公顷=5.08 万元/亩 2.征收集体土地价格评估 以案例中涉及到的集体农用地中的耕地进行价格评估分析说明。 2.1集体农用地价格评估—案例 农用地的价格是通过流转表现出来的，根据农用地所转向经营主体的差异，农 用地的价格分为农用地内部流通价格、农用地内部转用价格、农用地征用价格。案 例所涉及的农用地 （耕地）价格为以上价格类型中的农用地征用价格。 2.1.1估价方法的选择 根据 《农用地估价规程》（TD/T1006—2003）规定，农用地估价方法主要有收 益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法和基准地价修正法等。 经综合分析，案例2 中农用地所在区域类似的农用地的年产值、年总费用等能 够通过市场调查获得，因此适宜采用收益还原法评估。其他的评估方法因为市场资 料的缺乏而不宜采用。下面以收益还原法为例分析农用地 （耕地）的价格构成。 2.1.2估价过程 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益 （地租），以适当的土地还 原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。 （1）年总收益 案例2所在区域种植的主要农作物为棉花、小麦和玉米。棉花为一年一季作物， 小麦、玉米为一年两季作物。 经调查，近三年平均收入水平为：农产品年直接收入为 2200元/亩；间接收入 （包括政府各种补贴）为 220元/亩。因此年总收益确定为2420元/亩。 （2）年总费用 包括种子、农药、化肥、农机具的使用费、人工费等费用的总和。 经实地调查，各项费用情况为： 种子：100元/亩；农药：120元/亩；化肥：200元/亩；农机具使用费：160 元/亩；人工费：68