城市土地得特性.docxVIP

城市土地的特性现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化‘交通拥挤以及滋生各类社会问题。这些特点对城市土地及土地利用产生了深远的影响。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面:(一)城市土地利用的集聚性简单说来，城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中，‘土地利用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化，形成了专业化市场，市场需求水平由于这种集中也使专业化的产业能够生存并获取一定的利润。进而言之，人口的聚集扩大了市场需求规模，从而不仅使企业的生产规模可以在一定的范围内扩张，获得规模经济利益，同时由于市场的邻近性也降低了运输、仓储等物流活动的成本。人口集中也促进了人与人之间的交往及文化交流，促使人力资本投资，使城市内企业可以从中获益。·集聚性带来的另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本、主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。(二)城市土地利用的高成本性在城市化初期，城市土地利用呈现平面化发展的态势，当人口和企业规模较小时，城市土地利用的成本还处于较低水平，这时集中带来的正面效应居于主导地位。但是随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。而土地利用垂直化趋势在一定的限度内有节约成本的优势，当垂直利用水平较高时，反过来又会增加土地利用成本，涉及垂直运输(包括人员、相关生活资料、废物排放等的运输)的成本呈递增态势。在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。某一特定土地的利用往往受到多方面利益群体的影响，相邻关系复杂，城市土地利用的协调成本大幅度提高。例如，在成熟城市中进行住宅区开发，需要协调各类城市基础设施如自来水、污水排放、电信、电力、交通、公用设施、生活服务设施等多方面的关系，因而完成房地产开发要耗费巨额的协调成本。同时、城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。(三)城市土地利用的离冲突性从本质上看，城市土地利用的高成本性来源于其高冲突性。各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。例如，住宅区的采光、通风问题，由于南向建筑物影响其后建筑物采光而诱发的诉讼问题即是这种冲突的集中表现。·又如，商业区中公共交通与保持一定人口流最的关系，公共交通要求安全、快速地进行人口分流，提高道路的承载能力，而商业区为获取利润，则要求人口在一定时间内滞留。道路隔离栏提高了公共交通的承载能力，但是减少了人员在商业区的滞留时间，从而对商业区的繁荣和发展产生了负面的影响.有时单纯考虑公共交通能力进行道路规划时往往会造成一个商业区衰败甚至消失。这种高冲突性极大地制约了城市土地利用，往往会延长房地产开发周期，导致开发成本大幅度上升。(四)城市土地利用的综合性城市土地利用强化了专业化分工的利益，而专业化分工情况下，城市中每个人都只从事整个社会经济活动中的某个或少数几个环节，每个人对其他人的依赖性增强，某些环节丧失或不能有效发挥其功能，会使整个城市经济陷人混乱，从而要求确立某种协调各部分工作的有效机制，这一问题在城市土地利用方面即表现出具有综合性的特点。城市土地利用的综合性表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，还要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。更多相关资料请登录：