第3章：决胜之道房地产操盘实战攻略.pptVIP

厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 决胜之道 ——房地产操盘实战攻略 二00八年三月 New Visual Angle 秦 刚 资深房地产营销专家 New Visual Angle 目 录 Contents 房地产运作的关键 谋略篇之一 New Visual Angle Part 1 市场调研 市场调查 及 市场定位 New Visual Angle New Visual Angle 市场调研目的： Part 1 市场调研 New Visual Angle 总体思路 Part 1 市场调研 New Visual Angle 城市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及SWOT分析 城市概况 城市经济 居民生活 城市规划 Part 1 市场调研 New Visual Angle 城市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及SWOT分析 近几年房地产运行情况分析 近期房地产市场运行情况分析 各区域房地产市场概况简析 房地产市场未来走势分析 Part 1 市场调研 New Visual Angle 城市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及SWOT分析 区域房地产市场发展沿革 区域房地产市场运行状况分析 区域在售项目调研 区域房地产市场未来总体走势分析 Part 1 市场调研 New Visual Angle 城市总体经济概况 城市房地产市场发展分析 区域房地产市场发展分析 基地条件及SWOT分析 Part 1 市场调研 New Visual Angle 方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量 方法二：分类需求预测法 自动需求：新增人口的居住性需求 城市化发展需求 主动需求：居民换房的需求 被动需求：拆迁户的需求 方法三： ………… 对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测： 该城市未来市场容量 Part 1 市场调研 New Visual Angle 方法一：历年比例分析法 区域需求量＝城市需求量×该区域购房比例 （近几年该区域商品房销售量所占城市总销量的比例走势预测） 方法二：问卷比例分析法 区域需求量＝城市需求量×该区域购房意向比例 （通过问卷调查了解居民选择去该区域购房的倾向比例） 方法三： 方法四： ………… 对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测： 该区域未来市场容量 Part 1 市场调研 New Visual Angle 供需对比 供不应求：供给缺口为本案未来的推盘体量 供过于求：判断本案未来销售基本底线 Part 1 市场调研 New Visual Angle 产品供需变化历程（各户型市场供给/各户型市场需求） 目前产品供需分析（各户型市场供给/各户型市场需求） 未来产品供给分析（未来市场各户型供给情况分析） Part 1 市场调研 New Visual Angle 产品类型偏好 户型偏好 面积选择 Part 1 市场调研 New Visual Angle 产品总体选择 户型配比 面积设置 户型设计注意点 ………… 各产品市场表现分析 未来客群偏好分析 户型定位 Part 1 市场调研 New Visual Angle 依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价； 依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销 售状况及原因； 依据三：市场比较法：选取项目3－5个 依据四：问卷调查法 依据五：成本定价法 依据六： ………… Part 1 市场调研 New Visual Angle 依据一：项目销售期的市场竞争环境 ◎全市房地产市场未来竞争环境 ◎项目所在区域的竞争环境 ◎项目所在板块的竞争环境 ◎与本案同类产品的竞争环境 依据二：未来价格总体走势判断 促进上涨因素分析 宏观经济 区域经济 城市化进程 购买力 消费者预期 城市建设 土地、建安成本 ………… 抑制价格上涨分析 政策调控 市场供给增加 消费者/开发商预期 ………… 依据三：本案未来销售价格涨/跌幅 ◎线性回归法预测未来涨/跌幅; ◎近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅; ◎近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅; Part 1 市场调研 New Visual Angle 本案未来市场价格= 项目现可售均价×房价未来涨/跌幅 Part 1 市场调研 New Visual Angle 依据一：总体经济环境 政策方面 城市规划 城市发展 ………… 依据二：城市重点项目建设进度 依据三：未来市场竞争环境分析 依据四：未来需求量预测 依据五： ………… Pa