第四章节房地产评估2.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 　　我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。　　房地产一般具有如下特性：（熟悉）　　1.不可移动性　　2.供求区域性　　3.使用长期性（效用持久性）　　4.大量投资性 5.保值与增值性　　一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。　　而从长期来看，土地的价值呈上升走势。　　（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。　　（2）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 　 6.投资风险性　　房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：　　（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。　　（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。　　（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。  7.难以变现性　　由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。 　　8.政策限制性　　房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。 二、房地产评估的原则 在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则： （一）最有效使用原则 　　评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。 　　（二）合法原则 　　合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。  三、房地产评估程序 　 1.明确评估基本事项； 明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日、签订评估合同　　2.制定工作计划；　　3.实地勘察与收集资料； 4.测算被估房地产价格 5.综合分析确定评估结果 6.撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 　　（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 　　一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。　　抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。　　租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。 （二）根据价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。　　1.市场交易价格　　房地产在市场交易中实际成交的价格。　　2.评估价格　　对市场交易价格的模拟。　　房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。　　其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 　　1.土地价格　　包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。　　2.建筑物价格　　指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 　　3.房地产价格　　指建筑物连同其占用的土地的价格。 （四）按房地产价格的表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 。（掌握P69） 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格　　房地产单位价格有三种情况：　　单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产格 。 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 计算公式： 楼面地价=土地总价格/建筑总面积　　容积率：指地块的建